FPの私がフラット35をオススメする理由

どうも～
もっさんです。(・∀・)

もっさん最近読んだ本で非常に勉強になった本がありましたのでご紹介させていただきます。

住宅ローンの強化書

という本なのですが住宅ローンの内情を知ることで契約率をアップさせるビジネス本です。

私は不動産会社に入る前から固定35年が安心感あるなぁって思っていたんですが、いざ営業をすると変動金利ばかり選択されるお客様が多いことにびっくりしました。

また、接客する側も銀行ローンばかりを勧めてフラットはほとんど話もしない営業スタイルがほとんどです。

この本にも書かれていましたが「201年度住宅ローン新規貸出の割合（金額ベース）」によるとフラット35による貸出金額は25,156億円で全体の約12%ほどしかないという結果があります。

それだけほとんどの方は銀行系でローンを組まれているということになります。
これはもちろんローンをあっせんする不動産営業マンが銀行への融資を商談材料にしているからに他なりません。

もちろん銀行の住宅ローンが悪いわけではなく、フラットも含めいいところも悪いところもお互いにあります。

なのに銀行の融資にこれだけ傾くのは変動金利の目先の安さが大きいところでしょう。

フラット35目先の金利は高く見えるかもしれませんがそれを補うメリットもたくさんあることをご紹介できればと思います。

 フラット35ってなに？

住宅金融支援機構と呼ばれる独立行政法人が提供する住宅ローン商品です。

どんな商品かというと最長35年間でその間金利が変わらない長期間固定金利の住宅ローン商品のことです。

どうてそんなことができるのかについては長くなるので割愛させていただきます。

銀行は長期間に渡って金利を固定するのはリスクが高く、そのリスクを住宅金融支援機構（行政）が背負っているってことなんですね。

審査基準や取扱基準が柔軟

属性というのは聞いたことがありますか？

金融機関がお客様に融資を審査するときに気にする点で、申込人の年齢や職業銀行等個人情報のことで融資に大きな影響を与えます。前いた不動産会社では属性ごとにSランクEランクといった格付をしてました。

ちなみに銀行等の住宅ローンでは職業がパートやアルバイト、派遣社員といった方では単独での融資は難しいです。そもそも審査すらしない門前払いがほとんどでしょう。

しかし、フラット35では70歳未満、日本国籍の方もしくは永住権をお持ちの方であれば申し込み要件がクリアされます。

また自営業者の方に特に朗報なのが、（申込金融機関によっても異なりますが）確定申告書1期分でOKなとこも多いです。

毎年毎年多くの経費を計上して所得を圧迫させている自営業者の方も多いのではないかと思いますが、買う年の分だけ所得を多めに申告すれば審査通ることあるということです。（常識的な範囲でやらないと税務署が調査に来ることもありますから税理士に要相談ですね）
これは銀行ローンではできないメリットですね。

また事業融資を受けている場合、返済比率に事業用の借り入れは含まれないというのも大きなメリットですね。

借入額も銀行より有利になることも

審査金利はご存知でしょうか？

銀行が事前審査をかける際に融資実行の金利とは別に審査用に設けてある金利のことです。（一般的に2〜4％で設定されています）

銀行も今の変動金利がそのまま続くなんて毛頭思っていないんでしょう。金利変動によって返済が滞るリスクに備えて審査金利は高く設定してあります。（審査金利なんてお客に言わずに見た目の金利の安さでホイホイ変動金利で斡旋する不動産会社と銀行が多数派なので本当消費者には気をつけていただきたいものです。）

例えば3,000万円の物件をフルローンで35年で組みたいお客様がいた時、銀行は年4％の金利で35年借り入れた時に返済できるかを審査します。

ちなみにこの場合だと年間返済額が159万円となり年収455万円以下の人には減額回答される可能性が高いでしょう。（返済比率35％以内が一般的）

これがフラット35だとどうなるかというと、審査金利もその月の実行金利で計算されます。
A社の2019年11月の実行金利は1.12％でしたので、計算すると年間返済額は103万円となり、年収約300万円の方でも返済比率35％以内に収まります。

銀行の審査金利がフラット35の適用金利より高い以上、借入額もフラットの方が高くなることは必然と言えるでしょう。いまやフラットでも諸費用をローンに組み込めるようになったのでより銀行ローンよりも優位に立つことも多そうです。

団体信用生命保険の加入が必須ではない

団体信用生命保険はすでにご存知ですよね？
被保険者が死亡や高度障害になったときにそれ以降の住宅ローン残高をチャラにしてくれる生命保険のことです。銀行ローンではこの団信保険への加入が必須条件となっています。そして団信保険は生命保険なので健康状態に関わる告示義務があります。この告知義務に引っかかると団信保険の加入ができず、結果銀行からの融資を受けられないということになります。

フラット35では団信保険への加入が必須ではありません！

もし健康上の理由で団信に入れないけど住宅ローンを組みたいという方はフラット35で借りることを検討してもいいかもしれません。

ちなみに銀行ローンにはワイド団新という商品もあり、金利は高くなりますが加入者の健康状態の条件を緩和した団信もありますので選択肢は広がりますね。

銀行の団信保険（一般団信）は銀行が保険料を持ちます。（←実際には金利に含まれます）
フラット35の団信保険（新機構団信）の保険料も機構持ちです（←実際には金利に含まれます）
ただし、保険の内容が少し違います。

団信の内容を見てもフラットに分がある？！ 

一般団信の保険金支払い要件は「死亡もしくは高度障害になったとき」です。
対して新機構団信の支払い要件は「死亡もしくは身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき」となっています。

この高度障害と身体障害の違いを見ていきましょう。

高度障害はほぼ死んだに近いくらいの状態ですのでかなり要件が厳しいです。
例でいうと両眼の視力を全く永久に失ったもの（矯正視力0.02以下）や両上肢とも手関節以上で失うなどです。片手や片足だけだと高度障害には該当しません。
では身体障害はどうでしょうか？

身体障害1級では視力の高い方の目が0.01以下のものとなっていて、2級では視力の高い方の目が0.02以上0.03以下のもので高度障害より条件は緩くなっています。

さらに身体障害では一上肢の機能麻痺で2級認定されるそうです。
また、身体障害にあって高度障害に無い支払い要件として聴覚障害があります。
全聾（聴覚レベルが100db以上）だと2級認定されるそうですが高度障害には聴覚障害の要件はありません。

こう見るとフラット35の団信保険の方が手厚いようにも感じますね。（もちろん高度障害にはあって身体障害には無い支払い要件もありますが）

金利も抑えられるフラット35Sを利用しよう！

当機構はフラット35の他に、一定の性能を有する住宅には5年間もしくは10年間金利を0.25%引き下げるフラット35Sという商品を提供しています。

この商品は予算が決められてるので使い切ったら終わっちゃう商品です。
現時点では2020年3月31日までの申込分となってます。

1.12%の0.25%の引き下げで0.87%ですよ。10年後も1.12%の金利で借りられるってすごいことだと思いませんか？これだけ固定金利が下がっている状況下で固定金利を使わない手はないと思うのが私の見解です。

もしそれでも変動金利で借りたいというのであれば金利が安い分、その浮いたお金を金利変動に備えて積み立てることができる方がいいでしょうね。

（フラット35Sの適用要件とかはまた別記事で詳しく書こうかなと思います。）

返済額が決まっていると改善しやすい。

住宅ローンは一般的には35年に渡って返済していくものなので長期の資金計画が大切です。

しかしなかなか計画通りにいかないのが人生というものでしょう。

計画通りにいかないからといって資金計画ひいてはライフプランニングが必要ないものだといったらそれは大きな間違いでしょう。

何か大きな物事を達成していくためには道しるべが必ず必要です。

住宅を購入する方々にとっては35年後しっかりと返済できていることを目標達成と考えてまずはライフプランニングをしてみてはいかがでしょうか？

ライフプランニングをしていると子供ができて、大学行って・・・など大きなお金が動く場面が大体予測が付いてきます。
この時金利が固定されていると返済額は変わらないので子供が何歳の時までに教育資金をいくら用意しておけばいいのか、そのためにはいくらずつ積み立てていればいいのかが予測しやすいのです。

これが変動金利ですと予測がつかないので適用金利のまま十数年後の計算をしていることも多く、金利変動に対応できない家計も多くあります。

変動金利の方でも金利変動のリスクヘッジのために適用金利の3〜4倍の金利でライフプランニングする場合もありますが、そうするとかなり家計も圧迫するので教育資金を積み立てる予算が取れなくなるパターンが多く、結局そういった提案をすることはないというのが現状です。

予算が下がると気にいった物件が無くお客様も嫌がるし売り上げも下がるので不動産会社・銀行も嫌がるためお互いに不利益ですからね。

でもお客様の収入に見合った物件を諭してあげるのも不動産営業の役目であるし、予算を下げずに家計を破綻させない方法を提案できる営業マンに出会うことが大切ですね。

変動金利はここ10年以上金利が変わっていません。

この異次元金融緩和が続くこの時代で0.5%程度の変動金利が10年以上続いているということは、これ以上変動金利の水準が下がることは考えづらいでしょう。

下がることはないとしたらあとは上がるしかないということでいつか上がるでしょう。

フラット35の金利はここ10年下がり続けています。

変動が固定、固定金利が変動しているという逆転現象が起きているのが現状です。

ただしフラット35が変動金利と肉薄する金利になることは考えづらいので（変動金利を選ぶメリットがなくなるから）ここら辺が限界の金利かなと思います。

そうなると今最下限のフラット35を利用するのは最も賢い選択なのではないでしょうか？

そもそも金利なんて専門家であっても1年先2年先を予測するのは難しいと言われている中で、金融ど素人の消費者があえて難しい変動金利を選ぶのがおかしいですから～残念

もし35年間変動金利の金利水準が0.1%も変わらなかったとしたらラッキーかもしれませんが、それよりも変動するかもしれないという不安を35年間募らせている方が精神衛生上よろしくないと思うのですが。。。

最後に

住宅ローンは物件価格よりも高額な人生最大の買い物です。

どの住宅ローン商品がご自身に最も合うのかをしっかりと勉強し、選ぶべきでしょう。

決して銀行や不動産会社の言いなりにならないように知識をつけましょう。

銀行や不動産会社はローンが通りやすい会社員なら必ず安く見える変動金利を進めますし、月々の支払い額を概算で説明するときに必ず変動金利の適用金利で35年間固定で計算します。

変動リスクは契約が決まってからさらっと説明するのでお客様も話半分にしか聞いてません。

消費者側に回らないためにはご自身の金融リテラシーを高めることが大切です。

長くなってしまいましたね。今回はここまで。
以下に冒頭で紹介した書籍のリンク先を貼っておきますのでぜひ読んでみてください。