民法大改正で不動産業界はどう変わるのか？

どうも〜もっさんです( ˊ̱˂˃ˋ̱ )

前回の記事で言ってた民法大改正について書こうかと思います。

そもそも民法とは？

宅建試験を攻略する上で避けて通れない民法ですが、一体何なんでしょうか？
日本は法治国家であり、膨大な量の法律があります。
その中でも主要な法律こそがよく聞く六法ですね。六法は憲法、刑法、民法、商法、刑事訴訟法、民事訴訟法の6つの法律のことを言います。

憲法は日本を日本たらしめる、そして日本国民を日本国民たらしめる何人も侵犯不可な法ですね。
厳密には法律ではないです。

民法は国民同士の生活に関する全般的なことを定めた法律です。
文房具を買ったり◯タヤでDVDを借りたりするのは全て民法のお世話になっているのです。

そんな民法は3つの基本原則の上に成り立っています。

「所有権絶対の原則」

所有権を有する限りその所有者は使用も処分も好きにしていいという原則。所有権は絶対で国家であってもその所有権は侵害することはできない。ただし、公共の福祉を反することはできません。

「契約自由の原則」

誰とどんな方式でどんな内容の契約をしても自由だという原則です。

「過失責任の原則」

民法は他人に損害を与えたとしても、その行為が故意や過失によるものでなければ損害賠償の責任はないと言っています。

2019年には千葉県を襲った台風15号の暴風によりゴルフ場の鉄塔が民家に倒れたニュースがありましたね。
ゴルフ場の弁護士は賠償責任は無いとして住民と論争していたのは記憶に新しいかと思います。

あれはこの過失責任の原則に則った意見ですね。住民側はゴルフ場のオーナーに過失があることを立証しなければなりませんね。

この3つの原則は民法ではとても大切ですのでよく理解しましょう。

民法っていつできたの？

民法が公布・施行されたのは明治31年とのことです。（だいぶ古いですね〜）

民法はドイツの民法を輸入したものでそこから日本の国情に合わせて作り直されたものです。現在に至るまでも時代の変化によって少しずつ改正はされていますが、平成の時代はインターネットによって時代の変化の速度が増したこともあり、時代にそぐわない条文が多くなり、この度民法の大改正に至るようになったのです。

改正点をまとめてみた

改正民法は制定以降初の抜本的な改正であり改正点もたくさんあるので全部は無理です（笑笑）

なので私が宅建試験に関係しそうだなと思ったものを中心にまとめようと思います。

消滅時効に関する改正点

改正前→原則、権利を行使することができる時から10年間で消滅時効成立

改正後→原則、権利を行使することができることを知った時から5年間で消滅時効成立

改正前はそのままで、この条文が追加されました。
債権回収期間が短くなるので「後でいいや」はやめてしっかりと請求できるものは早めにしていかないといけませんね。

瑕疵担保責任

改正前→瑕疵担保責任

瑕疵＝隠れた欠陥に関して知らなかった時に責任追及できる。無過失責任。

改正後→契約不適合責任

契約に沿っていなければ知ってる知らないは関係なく責任追及できる。有過失責任。

これは大きな改正ですね。売主側の責任は重くなる改正ですね。ただし、あまりにも売主に酷なものとなるので自然災害等帰責事由のないものに関しては免責となるようです。

不動産会社の責務として今後はもっと契約書の内容を細かくお客様に説明しないといけませんね。

中古物件での売買ではインスペクションがもっと重要なものになりそうですね。

などなど、呼び方を現代に合うように変えただけで内容は変わっていないものや、今まで条文上、明文化されていないもの（動機の錯誤など）を条文化したりと改正は多岐に渡ります。

最後に

民法改正では瑕疵に関する買主保護が手厚くなりました。
知っていても責任追及ができるということは契約書をより透明化するように働きかけられることでしょう。

不動産業界はまだまだ古い体制が残っていてこわいって思われるお客様もいるのではないかと思います。

アメリカのように尊敬される業界になっていくようになっていけたらいいなと思っています。

改正民法で苦戦することもあるかと思いますが2020年度の宅建試験受験される方は頑張ってください！

むしろ改正内容が問題として出ることは間違いないと思うので対策しやすいとプラスに考えましょう！

ぜひ宅建士になって一緒に不動産業界をクリアーに盛りあげて行きましょう！

それでは。

令和最初の宅建試験お疲れさまでした！！

どうも～こんにちは！

もっさんです(・∀・)

突然ですが、来たる2019年12月3日は令和元年度の宅建試験の合格発表日です！
皆さんはいかがでしたでしょうか？
解答速報で自己採点していた方でもやっぱりこの日はドキドキしていませんでしたか？
私は去年ですが自己採点で39点でしたが、やっぱり合格証が来るまでドキドキしていましたね(;´∀｀)

私の職場でも受けている方がいてラインで合格通知が来たと投稿がありました( *´艸｀)

店長は残念みたいでしたけど(;・∀・)

今年の宅建試験は簡単だったのか？難しかったのか？

今年はボーダーが35点みたいで予想範囲内でしたね。でも予想では36点が一番多かったのかな？と思うので予想よりも難しかったんでしょうね。

もっさんも何も勉強してなかったんですがさっき解いてみたんですが、個数問題が多いですね～・・・

29点でした笑

問題としては個数問題が昨年度3問だったのに対して6問あったので高得点を取るのは難しくなったのではないでしょうか？ボーダーラインも下がっているので難易度は上がっているのかもしれませんね。

ただ合格率でいうと去年の15.6%に比べると17.0%と1.4ポイントも高い結果に！？
合格者数も3万7481人と3万5000人を超える大波乱な結果となったそうです。

合格してないだろうなと落胆されていた方も予想しない合格通知でうれしみの涙を浮かべた方も多くいらっしゃるんではないでしょうか？

今回解いてみて思ったのが、宅建試験の問題自体は例年それほど急な難化傾向というものは感じないですね。
ただ、受験者数が年々増加していってるのに合格者数（2019年度は除く）がほとんど変わらないっていうのは実質的な難化と言ってもいいのではないでしょうか？
特に相対試験である宅建試験は母集団（受験生）のレベルによって難易度が天と地ほども変わります。
無いかと思いますが今後宅建士の士業としての核がさらに上がることがあれば受験資格を設けて母集団のふるいをかけることもあるかもしれませんね。
そうしたらもっと合格は難しくなるかと思うので早めに合格しといて損はないですね。

さて、長々と書いてましたが、本日言いたいことはこれだけでございまする。

 合格された方、本当におめでとうございまーーーーーーす！！！！

令和元年の宅建士の誕生だ～～～～～～～～～～～～

って思ったんですけど・・・

今年の試験合格者で登録を受けるとなる宅建士の登録を受けるのに最短でも30日以上はかかることになるのでどう頑張っても年またいでしまいますね(;'∀')
表記上では令和2年の宅建士になってしまうことに・・・OTL

令和元年の宅建士を目指すには、令和以前の宅建試験に合格していないといけないなんてなんて皮肉な・・・

まぁそれはさておき、今年合格した方は令和最初の合格者であることには間違いないので誇りを持っていいと思います。

さて喜んでいるのも束の間、今回残念ながら不合格だった受験者の皆さんや来年初受験を考えてる方々もたくさんいることでしょう。

来年は民法改正もあるので宅建試験攻略の難易度もまた一段と難しくなるかと思います。

それでも「宅建士になって重説を自分で読むんだ！」って思いが強い方であれば合格できるでしょう。もっさんはこのブログで応援しております＾O＾

今度は2020年度の宅建試験の方のために（自分の勉強のためにも）民法改正について記事を書こうかなと思いますのでまたぜひ読んでいただければと思います。

FPの私がフラット35をオススメする理由

どうも～
もっさんです。(・∀・)

もっさん最近読んだ本で非常に勉強になった本がありましたのでご紹介させていただきます。

住宅ローンの強化書

という本なのですが住宅ローンの内情を知ることで契約率をアップさせるビジネス本です。

私は不動産会社に入る前から固定35年が安心感あるなぁって思っていたんですが、いざ営業をすると変動金利ばかり選択されるお客様が多いことにびっくりしました。

また、接客する側も銀行ローンばかりを勧めてフラットはほとんど話もしない営業スタイルがほとんどです。

この本にも書かれていましたが「201年度住宅ローン新規貸出の割合（金額ベース）」によるとフラット35による貸出金額は25,156億円で全体の約12%ほどしかないという結果があります。

それだけほとんどの方は銀行系でローンを組まれているということになります。
これはもちろんローンをあっせんする不動産営業マンが銀行への融資を商談材料にしているからに他なりません。

もちろん銀行の住宅ローンが悪いわけではなく、フラットも含めいいところも悪いところもお互いにあります。

なのに銀行の融資にこれだけ傾くのは変動金利の目先の安さが大きいところでしょう。

フラット35目先の金利は高く見えるかもしれませんがそれを補うメリットもたくさんあることをご紹介できればと思います。

 フラット35ってなに？

住宅金融支援機構と呼ばれる独立行政法人が提供する住宅ローン商品です。

どんな商品かというと最長35年間でその間金利が変わらない長期間固定金利の住宅ローン商品のことです。

どうてそんなことができるのかについては長くなるので割愛させていただきます。

銀行は長期間に渡って金利を固定するのはリスクが高く、そのリスクを住宅金融支援機構（行政）が背負っているってことなんですね。

審査基準や取扱基準が柔軟

属性というのは聞いたことがありますか？

金融機関がお客様に融資を審査するときに気にする点で、申込人の年齢や職業銀行等個人情報のことで融資に大きな影響を与えます。前いた不動産会社では属性ごとにSランクEランクといった格付をしてました。

ちなみに銀行等の住宅ローンでは職業がパートやアルバイト、派遣社員といった方では単独での融資は難しいです。そもそも審査すらしない門前払いがほとんどでしょう。

しかし、フラット35では70歳未満、日本国籍の方もしくは永住権をお持ちの方であれば申し込み要件がクリアされます。

また自営業者の方に特に朗報なのが、（申込金融機関によっても異なりますが）確定申告書1期分でOKなとこも多いです。

毎年毎年多くの経費を計上して所得を圧迫させている自営業者の方も多いのではないかと思いますが、買う年の分だけ所得を多めに申告すれば審査通ることあるということです。（常識的な範囲でやらないと税務署が調査に来ることもありますから税理士に要相談ですね）
これは銀行ローンではできないメリットですね。

また事業融資を受けている場合、返済比率に事業用の借り入れは含まれないというのも大きなメリットですね。

借入額も銀行より有利になることも

審査金利はご存知でしょうか？

銀行が事前審査をかける際に融資実行の金利とは別に審査用に設けてある金利のことです。（一般的に2〜4％で設定されています）

銀行も今の変動金利がそのまま続くなんて毛頭思っていないんでしょう。金利変動によって返済が滞るリスクに備えて審査金利は高く設定してあります。（審査金利なんてお客に言わずに見た目の金利の安さでホイホイ変動金利で斡旋する不動産会社と銀行が多数派なので本当消費者には気をつけていただきたいものです。）

例えば3,000万円の物件をフルローンで35年で組みたいお客様がいた時、銀行は年4％の金利で35年借り入れた時に返済できるかを審査します。

ちなみにこの場合だと年間返済額が159万円となり年収455万円以下の人には減額回答される可能性が高いでしょう。（返済比率35％以内が一般的）

これがフラット35だとどうなるかというと、審査金利もその月の実行金利で計算されます。
A社の2019年11月の実行金利は1.12％でしたので、計算すると年間返済額は103万円となり、年収約300万円の方でも返済比率35％以内に収まります。

銀行の審査金利がフラット35の適用金利より高い以上、借入額もフラットの方が高くなることは必然と言えるでしょう。いまやフラットでも諸費用をローンに組み込めるようになったのでより銀行ローンよりも優位に立つことも多そうです。

団体信用生命保険の加入が必須ではない

団体信用生命保険はすでにご存知ですよね？
被保険者が死亡や高度障害になったときにそれ以降の住宅ローン残高をチャラにしてくれる生命保険のことです。銀行ローンではこの団信保険への加入が必須条件となっています。そして団信保険は生命保険なので健康状態に関わる告示義務があります。この告知義務に引っかかると団信保険の加入ができず、結果銀行からの融資を受けられないということになります。

フラット35では団信保険への加入が必須ではありません！

もし健康上の理由で団信に入れないけど住宅ローンを組みたいという方はフラット35で借りることを検討してもいいかもしれません。

ちなみに銀行ローンにはワイド団新という商品もあり、金利は高くなりますが加入者の健康状態の条件を緩和した団信もありますので選択肢は広がりますね。

銀行の団信保険（一般団信）は銀行が保険料を持ちます。（←実際には金利に含まれます）
フラット35の団信保険（新機構団信）の保険料も機構持ちです（←実際には金利に含まれます）
ただし、保険の内容が少し違います。

団信の内容を見てもフラットに分がある？！ 

一般団信の保険金支払い要件は「死亡もしくは高度障害になったとき」です。
対して新機構団信の支払い要件は「死亡もしくは身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき」となっています。

この高度障害と身体障害の違いを見ていきましょう。

高度障害はほぼ死んだに近いくらいの状態ですのでかなり要件が厳しいです。
例でいうと両眼の視力を全く永久に失ったもの（矯正視力0.02以下）や両上肢とも手関節以上で失うなどです。片手や片足だけだと高度障害には該当しません。
では身体障害はどうでしょうか？

身体障害1級では視力の高い方の目が0.01以下のものとなっていて、2級では視力の高い方の目が0.02以上0.03以下のもので高度障害より条件は緩くなっています。

さらに身体障害では一上肢の機能麻痺で2級認定されるそうです。
また、身体障害にあって高度障害に無い支払い要件として聴覚障害があります。
全聾（聴覚レベルが100db以上）だと2級認定されるそうですが高度障害には聴覚障害の要件はありません。

こう見るとフラット35の団信保険の方が手厚いようにも感じますね。（もちろん高度障害にはあって身体障害には無い支払い要件もありますが）

金利も抑えられるフラット35Sを利用しよう！

当機構はフラット35の他に、一定の性能を有する住宅には5年間もしくは10年間金利を0.25%引き下げるフラット35Sという商品を提供しています。

この商品は予算が決められてるので使い切ったら終わっちゃう商品です。
現時点では2020年3月31日までの申込分となってます。

1.12%の0.25%の引き下げで0.87%ですよ。10年後も1.12%の金利で借りられるってすごいことだと思いませんか？これだけ固定金利が下がっている状況下で固定金利を使わない手はないと思うのが私の見解です。

もしそれでも変動金利で借りたいというのであれば金利が安い分、その浮いたお金を金利変動に備えて積み立てることができる方がいいでしょうね。

（フラット35Sの適用要件とかはまた別記事で詳しく書こうかなと思います。）

返済額が決まっていると改善しやすい。

住宅ローンは一般的には35年に渡って返済していくものなので長期の資金計画が大切です。

しかしなかなか計画通りにいかないのが人生というものでしょう。

計画通りにいかないからといって資金計画ひいてはライフプランニングが必要ないものだといったらそれは大きな間違いでしょう。

何か大きな物事を達成していくためには道しるべが必ず必要です。

住宅を購入する方々にとっては35年後しっかりと返済できていることを目標達成と考えてまずはライフプランニングをしてみてはいかがでしょうか？

ライフプランニングをしていると子供ができて、大学行って・・・など大きなお金が動く場面が大体予測が付いてきます。
この時金利が固定されていると返済額は変わらないので子供が何歳の時までに教育資金をいくら用意しておけばいいのか、そのためにはいくらずつ積み立てていればいいのかが予測しやすいのです。

これが変動金利ですと予測がつかないので適用金利のまま十数年後の計算をしていることも多く、金利変動に対応できない家計も多くあります。

変動金利の方でも金利変動のリスクヘッジのために適用金利の3〜4倍の金利でライフプランニングする場合もありますが、そうするとかなり家計も圧迫するので教育資金を積み立てる予算が取れなくなるパターンが多く、結局そういった提案をすることはないというのが現状です。

予算が下がると気にいった物件が無くお客様も嫌がるし売り上げも下がるので不動産会社・銀行も嫌がるためお互いに不利益ですからね。

でもお客様の収入に見合った物件を諭してあげるのも不動産営業の役目であるし、予算を下げずに家計を破綻させない方法を提案できる営業マンに出会うことが大切ですね。

変動金利はここ10年以上金利が変わっていません。

この異次元金融緩和が続くこの時代で0.5%程度の変動金利が10年以上続いているということは、これ以上変動金利の水準が下がることは考えづらいでしょう。

下がることはないとしたらあとは上がるしかないということでいつか上がるでしょう。

フラット35の金利はここ10年下がり続けています。

変動が固定、固定金利が変動しているという逆転現象が起きているのが現状です。

ただしフラット35が変動金利と肉薄する金利になることは考えづらいので（変動金利を選ぶメリットがなくなるから）ここら辺が限界の金利かなと思います。

そうなると今最下限のフラット35を利用するのは最も賢い選択なのではないでしょうか？

そもそも金利なんて専門家であっても1年先2年先を予測するのは難しいと言われている中で、金融ど素人の消費者があえて難しい変動金利を選ぶのがおかしいですから～残念

もし35年間変動金利の金利水準が0.1%も変わらなかったとしたらラッキーかもしれませんが、それよりも変動するかもしれないという不安を35年間募らせている方が精神衛生上よろしくないと思うのですが。。。

最後に

住宅ローンは物件価格よりも高額な人生最大の買い物です。

どの住宅ローン商品がご自身に最も合うのかをしっかりと勉強し、選ぶべきでしょう。

決して銀行や不動産会社の言いなりにならないように知識をつけましょう。

銀行や不動産会社はローンが通りやすい会社員なら必ず安く見える変動金利を進めますし、月々の支払い額を概算で説明するときに必ず変動金利の適用金利で35年間固定で計算します。

変動リスクは契約が決まってからさらっと説明するのでお客様も話半分にしか聞いてません。

消費者側に回らないためにはご自身の金融リテラシーを高めることが大切です。

長くなってしまいましたね。今回はここまで。
以下に冒頭で紹介した書籍のリンク先を貼っておきますのでぜひ読んでみてください。

最近あったお客様のこと

どうも〜もっさんです( ˊ̱˂˃ˋ̱ )
最近接客したお客様で結構レアなことがあったのでご紹介いたします。

お客様の情報

• 年齢は40代男性
• 年収は400万円程度
• 会社は大企業の下請け会社（非上場）の正社員
• 職種は工場勤務（夜勤あり）
• 勤続は10年以上

奥様がご懐妊ということでタイミング的に家を持ちたいということでした。

このお客様が検討されている物件の価格は2,000万円程度で、諸費用込みで2500万円を借り入れる予定で計算します。固定35年1.4％で計算すると月々75,000円程度、返済比率は約22.6％でしたので問題なく審査は通るだろうと思って事前審査をかけました。

事前審査は否決

数日後銀行の担当者から連絡が入り、否決との連絡が。
慌ててお客様に連絡して何か未返済の借り入れがないか、クレジットカードの年会費等引き落とし口座の残高不足等無いかヒアリングしました。

お客様にCICで個信開示をしてもらうとやはり異動がついていました。
いわゆるブラックリストです。

こういうお客様結構たくさんいらっしゃいます。
自分は特に問題ないと思っていても携帯の割賦払いやクレジットカードのリボ払いなど見えないところで実は借金している人は多いんです。
借金しても返済期限にしっかりと返済していれば問題ないですが、CICでは61日以降未納が続くと異動となりますので注意が必要です。異動となるとCICでは5年間消えません。

クレジットカードの引き落とし口座を別の銀行に変えて変更届をしないと結構なりやすいです。
普通はクレカ会社から督促状が来るのでしっかり支払えば問題ないですが住所も変更してると督促状も来ないパターンがありますからね。知らず知らずのうちに自分の信用情報がブラックになっているということも多いわけです。

異動が付くと消えるまでは基本的にはどこの金融機関も取り扱い不可

もう普通消えるまでは待ってもらうしかないんですが、最近取扱いの多い地銀の営業さんに懇願してきました。
普通の保証会社では個信ですぐ弾かれるので自前の審査基準（プロパー）で審査してもらうしかないんですがそれでもやっぱり無理でした。(；ω；)

 

ミラクルが起きた

でもその担当さんそこから頑張ってくれて全国保証会社で可決を引っ張ってきてくれました。
どうやったのやらƪ(˘⌣˘)ʃ
でも事前通って本当に良かったです。

ローンが通らない人も諦めないで！

不動産会社って数多くあり、コンビニの2倍以上と言われています。
扱える物件はどこの不動産会社でもほぼ同じなら何で比較するべきでしょうか？

それは通せないローンを通したり、より好待遇な住宅ローンを斡旋できる銀行と太いパイプを持った不動産会社ではないでしょうか？

特にローンが通るか心配な方は全国規模で展開する大手不動産会社や個人でやってる小さな不動産会社よりも、地域密着で販売実績が豊富な不動産会社を選ばれた方がいいかと思います。

審査が緩いのはメガバンクよりも地銀です。地域密着の不動産会社の方が地銀との関係も深く、また販売戸数が多いってことは地銀も頑張ってくれちゃう可能性が高いってことです。

難しい案件なんて普通は頑張りたくないんですよ。銀行も。
保証会社にダラダラと意見書書くのも大変なんで。
でもパイプが太ければその努力も惜しまないということでしょう。

ローンが通らなくて悩まれている方いらしたらぜひもっさんまでご連絡ください( ^ω^ )

いや〜とりあえず事前通ってよかったよかった。

それではまた。

住宅の性能を謳うさまざまな住宅施策を知ろう

どうも～
こんにちは！
もっさんです(・∀・)

ブログって継続させるのってかなり根気が要りますね(´Д｀)
もっさんは気ままに記事を書いていこうかと思います・・・

さて、本日は住宅の性能を表示するさまざまな認定制度をご紹介しようかと思います。
宅建試験とかにも出てくる内容で、住宅ローン控除や贈与税とかで優良住宅とそれ以外の一般住宅で控除額が分けられていますよね？
試験に合格する上では別にその制度がどうとかは知らなくてもいいですが、実務では知っておかないとお客様に説明できませんので、備忘録も兼ねてちょっとまとめてみようかなと思いました。

この記事の目次はこちら

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度は品確法に基づく制度です。
品確法は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略で制定された目的は文字通りです。
品確法が定める3つの制度の中に住宅性能表示制度があります。
（他の二つは10年間の瑕疵担保保証の義務化と住宅紛争処理体制）
住宅性能表示は第3者機関による住宅性能評価を受けたことを証明する表示制度です。
評価を受けるかどうかは売主・買主が任意で決めます。

評価項目のうち必須評価項目として4分野9項目の評価項目があります。
評価項目は任意で増やせますがその分費用はかさむという仕組みです。
よく見るのは耐震等級や断熱性能等級とかですね。

住宅性能評価には2種類あり、設計段階の評価と工事中・完成段階の評価があります。

物件情報を探されたことがある方はこのマークを見たことある方も多いんじゃないでしょうか？
左が中間検査・完了検査を受け建設性能評価書を交付された証です。右は設計図面の検査を受け設計性能評価書を交付された証です。
このマークがあれば国のお墨付きで住宅性能が評価されていることになるので、売るときに査定に有利に働き資産価値が維持しやすいというメリットがあります♪

住宅性能評価をするメリット

• 住宅性能が素人目にも分かりやすい（耐震等級３ 等）
• 地震保険料の割引←これがでかい。等級3もしくは免震で地震保険料が半額になります。
• 資産価値が維持されやすい←売却査定が高く評価される。
• 怪しくない、安心←国のお墨付きの評価だから。
• 万が一にも安心。欠陥があったときのトラブル対応に国交省指定の住宅紛争処理機関が紛争処理をしてくれるから。

こんなところですね～。
費用が結構（2~30万円）掛かるので建売業者でもやってるところとやってないところ結構分かれます。

長期優良住宅

これは住宅性能評価制度とは似たようなところもあるんですが、「長期にわたって住み続けることができる家」に重きを置いて評価する住宅制度のことです。

評価項目は9項目あり、いずれも長期で住むことを前提に考えられている評価項目です。

長期優良住宅のメリットはズバリ税制優遇です！

長期優良住宅の税制優遇措置

• 住宅ローン控除対象の借入限度額が4,000万円から5,000万円に引き上げられる。（5,000万円×1%＝50万円控除、10年間で最大500万円控除）
• 住宅資金贈与の非課税枠拡大。以下の表参照。※省エネ等住宅には長期優良住宅も含まれます

  

• 令和2年3月31日まで不動産取得税の課税評価額の控除額が1,300万円になる。（一般住宅は1,200万円）
• 令和2年3月31日まで登録免許税の軽減税率が適用される。

  

•  令和2年3月31日までに新築された住宅が対象で、新築住宅に係る固定資産税の減額措置が適用される期間が延長される。

  

いかがでしょうか？
これだけ税制優遇措置がされれば長期優良住宅を取得している物件を積極的に探すのもいいのではないかと思いますね。

㈱東栄住宅がすごい！？

ちなみに建売住宅市場で国内最大手の飯田グループホールディングス傘下の㈱東栄住宅はほとんどが長期優良住宅取得と住宅性能表示をしています。9割越えです。
色々な建築会社さんの物件見てますが、ここは住宅性能とかに並々ならぬ自信を感じますね。それでいて価格帯も抑えてあるのですごいなと思います。

次世代住宅ポイント

次世代住宅ポイントの説明が当事務局のHPにあったので引用します。

一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。

住宅性能に応じて付与されるポイントと、家事負担を軽減する住宅設備の設置に応じて付与されるポイントがあり、最大で350,000ptが発行されます。

どんな住宅が該当するのか？

一定の性能を有する住宅とは耐震等級2以上だったり断熱性能等級4などの性能を有する住宅ですので、住宅性能評価を受けている住宅というのが条件になりますね。
これらいずれかに該当すると300,000ptが付与され、長期優良住宅等に認定されるとさらに50,000ポイントが発行されます！←上限の350,000ptに！

2019年6月3日にスタートしたこの制度ですが、遅くとも2020年3月31日までには終わるそうです。

交換商品も人気のものは早いうちに無くなりそうなので（ふるさと納税と同じ）マイホーム購入を検討している方は早めに行動したほうがよさそうですね。

どんな商品に交換できるのか？

今見た感じ、一番高いので「BRAVIA」55V型4K対応LED液晶テレビが300,000ptで交換できるそうです。
ルンバi7も140,000ptだそうです。
350,000ptって結構お得じゃないですか？

申請はご自身で

次世代住宅ポイントは基本的にはお客様ご自身でポイント発行申請～交換申請をしなければなりません。優しくない不動産会社では全く教えてくれないところもありますのでお気を付けください。結構交換までの道のりがややこしいので不安であれば当事務局に電話するのが一番かと思います。

いかがでしたか？
物件の間取りや設備を気にするのも分かりますが、一生の買い物だから・・・と言うのであれば家の性能についても視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか？

初契約取りました〜

どうも〜もっさんです(*´◒`*)

更新がだいぶ遅れてしまいました。

最近忙しくて全然ブログ書けませんでしたっていう言い訳（笑）

さて、本日は皆様にご報告がございます。

もっさんなんと・・・・・

初契約取ったど〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

もっさん嬉しみ(*´艸`)

なかなか買う決意が持てないお客様でした。
家は買ったほうがお得であることはお客様も理解はしているものの、
なかなか家を買うという大きな1歩を踏み出せない方でした。

ただ家を買うのはお得ということを伝えたり、住宅購入で受けられる税制優遇の制度を伝えたりしても意味がないということを思い知りましたね。

不動産営業はどうやってビビるお客様の背中を押してあげるかが大事なんですね。

もっさん教えたい教えたいのただの知識ひけらかしたい人なだけやん・・・って気づいたんです（ノ∀｀;）

当たり前かもしれませんがお客様目線で色々と話さなければいけませんね。
何を話したいのか、どうして欲しいのか。

色々と学ばなければいけないことばかりです。

これからも頑張ります。

それでは

土地と建物の予算バランス

どうも～こんにちは
もっさんです(*^▽^*)

不動産購入を考えている皆さん。
SUUMOとかで不動産を見ているかと思いますが、いったん物件情報を見る前に不動産購入の凝り固まった情報を白紙に戻してみませんか？

接客をしている中でほとんどのお客様は一次取得者（初めて家を買う人たち）です。
そして家の購入を検討している方の中で多いのは第一子が生まれたころの夫婦です。
そんな方々がこぞって言うのが「庭が欲しい」、「並列駐車がいい」、「駅から徒歩圏がいい」、「3階建ては嫌だ」

こういう要望が多いです。
庭の具体的な使い道を決めている方ならともかく、昔のマイホームのイメージのまんまでご来店される方も多いです（家はこうあるべきみたいな感じで庭を要望する方）。

「庭が欲しい」

庭があればそれだけ固定資産税も高くなりますし、手入れを怠れば虫や雑草などの温床にもなりかねません。具体的に庭をどうしたいか、代替案はないのか？を一度検討してみてもいいんじゃないでしょうか？

「駅近く」「並列駐車」

駐車場につきましては並列は確かに便利ですし、整形地は売りやすいので資産価値も高いです。でも電車通勤で駅近くであれば車を一台にするというのもありじゃないでしょうか？

1台であれば旗竿地でいいのがあれば検討することできます。旗竿地は結構売れ残ってることあるので掘り出し物件があります。

名古屋市は本当に車好きが多いですが、自動車は保有しているだけで税金がっぽがっぽの金食い虫です。自動車を１台減らしてその浮いた分を旅行費などに回すのと自動車2台保有するのとどちらが満足度が高いのか検討してみるのはいかがでしょうか？

「3階建ては嫌」

名古屋の中心部でかつ戸建てに住みたいのであれば3階建ては十分検討するべきです。
3階建てを嫌がる方で多い意見が歳を取ったら上下の移動が大変そう、という声です。
そういう方はなぜマンションを選ばないんでしょうか？2階建てだって上下の移動ありますよね。3階建ての家は立地が都心部に多く、高い査定額が見込めます。子供が巣立って足腰弱くなったら売りゃあいいんですよ。マイホームにずっと住み続けるっていう古い固定観念は捨てましょう。売れないマイホームに腰を据えずに、売れる家に住んでフットワーク軽くなればいいんですよ。

土地5000万、上物1800万

ザブングル加藤が前にテレビに出てた時に言ってたんですけど、土地5,000万、建物1,800万円で合計6,800万円の新築戸建てを購入したそうです。
もちろん3階建てです。

どうせ住んでたら建物の設備は古くなっていきますし、3階建ても慣れるかと。約20年たてば建物の価値はなくなりますし。
でも都心部の土地は維持or上昇を続けます。だからお金を消費しているのではなく、土地に代えているという考え方ができますね。この考え方こそが今後のマイホーム購入における大切な考え方です。
名古屋市内でも数はまだ多くはないですが昭和区や瑞穂区、千種区に3階建ての戸建てが出てきております。もちろん価格は緑区や南区、天白区といった名古屋市外縁部よりも1,000万～2,000万ほど高くて土地も狭いですが、物件価格の土地と建物の内訳がひっくり返ります。中心部へ行けば行くほど土地価格の方が建物価格を上回るようになってきます。ローンが通るならそういう物件を検討してみてもいいのではないでしょうか？
広い家だけが子育てにとっていい環境だとは言えないでしょう。

子どもの教育環境や感受性豊かにするのは人の多い都心部！

子育てのことを考えてもやっぱり駅近くの栄えたエリアの方がオススメだと思います。
人と接する機会が増え、多くの情報が入ってくるからです。おススメの塾だったり、何らかのスポーツクラブ、私立学校といった選択肢が広がるのは都市ならではです。
緑に触れ合うことも都市公園が名古屋市にはたくさんありますのでできます。
高校以上の通学にも電車を利用できるので行動範囲が広がり受験の選択肢が広がります。
本当に子どものことを考えているのならそういったことも考えて立地を検討してみてください。いい立地なのに上物が気に入らなくて購入を断念するのは結構もったいないことだと思いますよ。

終わりに

はい

ということで、今回はここまで。
物件購入の既成観念をぶち壊したくて記事を書きました。

みなさんいいですか？

家は慣れる、家は作り替えれる

土地は動かない。駅が遠いのは慣れない。周辺環境も変わりにくい。

よって、土地に金をかけろということでした～。