こんなに得する？！住宅ローンの神髄とは？
どうも～こんにちは！
もっさんです(・∀・)
今回は前回に引き続き住宅購入のメリットをお伝えしていこうと思います。
住宅ローンの概要
住宅ローンとはローン契約者が居住をする条件で借りられるローンのことです。
特徴はその他のローンよりも金利が安く、高額の融資を受けられるということです。
住宅ローンは団体信用生命保険に加入することが条件です。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高と住宅の取得対価のどちらか低い額×1%を所得税から10年間控除するという制度です。
基本的には頭金でいくらか入れることがほとんどなので取得対価よりも住宅ローン残高の方が低くなります。
所得税から控除しきれない分は住民税から差し引くことができます。
住民税から差し引くことができる金額は課税総所得金額×7%(上限は136,500円)です。
消費税増税前に購入を検討している方
令和元年10月から令和2年12月31日までの期間に住宅ローンを利用して取得、居住をした場合、控除期間が10年から13年に延びます。
消費税率10%が適用された状態で購入しないと延びませんからね。
実際に計算してみよう！
前提：住宅ローン残高3,000万円、ローン金利1%、35年ローン、年収400万円(課税所得170.4万円、所得税8.52万円、住民税17.79万円)
ケース1：消費税率8%が適用の場合
1年目の住宅ローン控除額：292,804円
税金の還付額＝85,200円＋（1,704,000×7%））＝204,480円
10年目の住宅ローン控除額が224,706円なので10年満額で控除
204,480円×10年＝2,044,800円が還付される。ケース2：消費税率10%が適用の場合
12年目までの還付額は2,453,760円
13年目のローン残高は20,061,131円なので還付額は200,611円
13年間で2,654,371円が還付される。
3年間延びるだけで約61万円も還付金が多くなるので単純に増税ってだけで購入を急ぐのは考え物ですね。
住まい給付金ってなに？
みなさんは住まい給付金って聞いたことありますか？
これも住宅購入促進のためにできた制度なんですが、簡単にいうと要件を満たせば最大50万円（消費税率8%適用の場合は最大30万円）の現金が給付されます。
消費税増税にあたって消費者の負担を緩和する救済措置ですが、こちらの図が分かりやすい救済イメージです。
引用：国土交通省
このイメージで分かる通り、住宅ローン減税はローン残高が多ければ多いほど、収入が多ければ多いほどその減税効果の恩恵を受けられるようになっています。
これだと低所得者の方は、ローンの借入額も少なければ収入も少ないので、消費税率が上がっても住宅ローン減税の恩恵をあまり受けられないということになります。
住まい給付金はそういった方たちのための制度と言えるでしょう。 図でいうとベージュの部分が住まい給付金で補填される部分です。
住まい給付金の給付要件とは？
住まい給付金の要件は人的要件と住宅要件があります。どちらも満たさないと給付されません。
人的要件
- 住宅の所有者であること・・・登記事項証明書で確認
- 住宅の居住者であること・・・住民票で確認
- 収入が一定額以下*1であること・・・住民税の課税証明書で確認
- （民間金融機関の住宅ローンを利用しない場合のみ）50歳以上の者であること*2
住宅要件
-
8%もしくは10%の消費税が適用されていること
- 床面積が50㎡以上であること*3
- 第三者機関の検査を受けた住宅であること、あるいは住宅瑕疵担保責任保険に加入すること
- （民間金融機関の住宅ローンを利用しないときは）フラット35Sの基準を満たす住宅であること
住まい給付金は消費税が10%に上がったことで収入要件が緩和されます。
今後は年収がおよそ775万円以下の方でも給付対象になるため日本人の大半がこの制度の対象になりますね。
団体信用生命保険ってなに？！
団体信用生命保険、通称「団信保険」をご存じですか？
住宅ローンを組む際にほぼ必須加入となる生命保険です。
団信保険のココがすごい
- 死亡・高度障害状態になった際にそれ以降の住宅ローン残高を０にする
- 最長８０歳まで加入が可能
- 加入している生命保険の見直しが期待できる
- 基本的には保険料は0円
現在は団信保険も進化していてかなり多くの商品が出ています。
死亡・高度障害だけでなく、がん診断特約や三大疾病特約など補償範囲が広がっていて選択肢が広がりました。
住宅ローンは最長でも80歳までに返済できるように組まれます。
ということは逆算すると45歳までにローンが組めれば、最長で80歳まで団信保険に加入することができるということです。もちろん審査は厳しくなりますが審査が通れば保険料は0円です。そんな保険商品どこ探したってありません。
団信保険の保険料は、金融機関が保険会社に支払うので基本的には保険料が0円です。←実態は保険料が金利に上乗せされているので実質は契約者が支払っています。
補償内容を拡充する特約を付けると金利が上乗せされる商品がほとんどです。
一般の生命保険の加入意義
家計の支出の中で最も重くのしかかるのが住宅費用ですよね。
これがチャラになるって考えるとシングルマザーでも全然生活できると思うんですよね。
たとえ毎月の手取りが15万円くらいだとして、食費と学費で月10万円支払っても5万円を貯蓄に回せます。それくらい生活費って割合がでかいのでたくさん生命保険かけてる方は見直したほうがいいと思います。
私的には奥様が仮に正社員で働いているのであれば、団信に加入すれば別に生命保険はいらないのでは？と思っています。
団信保険に加入しつつ一般の生命保険に加入しないといけない方は、ものすごい子だくさんか配偶者（遺族）が諸般の事情で働けない方っていうのは収入が無い分を生命保険で補填しないといけないかもしれません。まぁそういった方でも遺産の不動産を賃貸に出して所得を得るというのもアリだと思いますけどね。（自身は安い賃貸を借りるか実家に戻るとかまぁやり方はいろいろあります）
なにが言いたいかというと、「20歳になったら保険に入りなさい」と言われたことあるかと思いますが保険はただ加入すればいいってものではありません。必要最低限の分だけ保険はかければいいのです。
住宅ローンを組めるということに感謝し、どんどん活用しましょう
私の会社は新築分譲戸建てに特化している仲介会社ですが、来店されるお客様は低～中所得者が結構多いです。
来店されるお客様の中には、ご希望の物件が見つかってもローンの審査がどうしても通らない方がいます。何行当たっても通らないとお客様の精神も疲弊するし、物件だって待ってはくれません。
逆に住宅ローンは問題なく組めるのに人生最大の買い物という体験したことのない恐怖で最後の一歩が踏み出せない方というのも多くいます。
いいですか？
住宅ローンが組める方は、組めない方と比べてその後の人生（老後）が比べ物にならないほどアドバンテージがあるということを理解しましょう。
抵当権の大きな強み
みなさんご理解いただいてるかと思いますが、住宅ローンは抵当権を利用して購入する不動産を担保に銀行からお金を借り入れます。
不動産を担保にできるからこれだけ長期間、低金利で巨額の融資を受けられるんですね。
そして何気なくお金借りて家を購入されてるんですが、よくよく考えてください。
銀行に返済をしながらみなさん住宅に住めてますよね？←ココが大事！！！！
こんな商品他にありますか？
資産を形成しつつその資産を現に使用することができる商品。
例えば宝飾品はそれ自体が資産で、身に着けることが目的ですが、購入するには現金が必要になります。住宅ローンのような優遇金利もありません。
資産を形成する上で欠かせないのが積立貯金ですね。終身保険や財形貯蓄といった類も同じです。
目標となる金額もしくは期間コツコツと積み立てるので資産形成にはぴったりです。しかし、お金を引き出すその時までその資産は使えませんよね？
住宅ローンは住みながら、ローンを返済していくことで確実に資産を形成できるんですよ。住宅ローンという金融商品は抵当権があって初めて成り立つすんごい金融商品なんですよね。
これが抵当権ではなく質権であればぜんぜんすごくないですからね。
だから住宅ローン組める方！何をビビってるんですか？
すぐにでも資産形成のために動き出しましょう！
っていうことが言いたかった。
アドバンテージなのもうなずけますよね。
家を所有できない方は家賃を支払いながら老後資金も貯めなければいけないんです。
でも家を所有している方は住宅ローンを支払うだけで、老後資金を形成しているようなものです。
もし同じ収入で、同じだけ老後資金を形成するとしたら、お二人のQOLはかなり違ってくることでしょう。
だから住宅ローンが組めるというのは恵まれている方なんです。大いに使わなくてどうするんですか？！
一度、お金のことについてじっくりと考えてみてください。
それでは今回はここまでとします。
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