家を買うと得する理由
どうも～
こんにちはもっさんです( ｀ー´)ノ
消費税10%まで2か月を切りましたね。
会社でも結構消費税を気にして相談に見える客様が増えてきました。
マスコミが執拗に「消費増税！消費増税！」言ってるからですかね～。
そもそもこの「消費増税」って言葉気に入らないんですけど(´Д｀)
何語？うまく簡潔にまとめたったってマスコミのしたり顔が目に浮かびますが、
全然うまくまとめられてないですよね。
記事の見出しといった文字制限があるなら百歩譲って分かりますが、言葉のプロであるアナウンサーの方たちが口頭で「消費増税がー」って言ってるのは本当にどうかしてると思います。
まぁ私の愚痴はどうでもよくて・・・
現在日本では消費税率の引き上げが２０１９年１０月に予定されていますね。
政府は国民の皆さん(特に貧困層の方々)が生活するうえで、
負担にならないようにいろいろな税制優遇措置(消費時に限らず)を用意しています。
(飲食等に関することは今回は割愛させていただきます。)
今回は住まいに関する優遇措置についてご説明していきます！！
住宅にかかる税金
税金は支払うタイミングによって大きく２つに分けられます。
取得時と保有時です。
一般的にイニシャルコスト・ランニングコストとも言われてますね。
取得時
※住宅ローン控除や住まいの給付金といった税制優遇措置がある
保有時
このように不動産にはたくさんの税金がかけられています。
住まいに係る税金がどれだけあるか分かったところで税金の軽減措置について見ていきましょう！
消費税の課税対象
消費税の増税によって住宅一次取得者はどうしたらいいか困っていることでしょう。
ますはその消費税について少しお勉強です。
私たち国民にとって最も身近な存在である消費税は取引に対して課税されます。
しかし、何でもかんでも取引なら課税できるかといえばそうではありません。
不動産購入における消費税の課税対象は建物のみです。
土地は非課税対象(消費という性格になじまないため)なのです。
相手が事業者のときに消費税がかかります。
例えば中古不動産を購入する際に、その売主さんが一般人(事業者ではない)であればその売買取引には消費税はかかりません。これを不課税取引といいます。
非課税と不課税は似て非なるものですので、宅建受験者やFP受験者はよく勉強しておきましょう。
ですので中古不動産の売買取引では消費税がかからないことがほとんどですが、
建売住宅の売買取引は売主さんが建築会社(事業者)ですので、課税取引ということで建物には消費税がかかります。
消費税率の引き上げはいつから？
2019年10月に2%の引き上げが予定されています。
消費税には軽減税率が設定され、飲食物には8%のまま据え置きとなるものがあるようですが、残念ながら住宅には設定されていません。
印紙税、不動産取得税、登録免許税ってなに？
印紙税というのは不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書(ローン契約のこと)といった
課税(対象にある)文書を作成するときに課される税金のことで、収入印紙を貼ることで納税します。
引用：国税庁HP
この表のとおりです。
不動産売買は大体が５０００万円以下ですから５０％軽減税率が適用されて１～３万円程度の印紙税となりますね。
ちなみにこちらの軽減措置は２０２０年３月３１日までとなっております。
そもそもが２年間延長されてこの期限でして、この軽減措置がまた延長されるかはまだわかりません。
※ちなみに建設工事請負契約というのは注文住宅やリフォームするときに建設会社と結ぶ契約のことです。
不動産取得税というのは不動産を新たに取得すると課される税金で、その不動産の所在する都道府県へ納税する地方税です。
不動産取得税の計算は課税標準額×税率で計算されます。
課税標準額とは不動産の価値(評価額)のことです。
不動産には４つの評価額(こちらを参照)があり、不動産取得税にはそのうちの固定資産税評価額を使います。
不動産取得税は土地と建物にそれぞれ税金がかけられ、
一般税率はどちらも４％となっています。
軽減税率では
- 宅地・・・評価額×1/２×３％－控除額
- 住宅・・・(評価額－1200万円)×３％ (住宅以外の家屋は４%)
となっています。
さらに以下の要件を満たすことで評価額から一定額の控除を受けられます。
住宅の軽減要件
- 延床面積が50㎡～240㎡以内であること
- 居住用であること
- 1982年1月1日以降に建てられたものであること、または新耐震基準適合証明書があること
これらの要件を満たせば新築住宅では1200万円(長期優良住宅だと1300万円)が評価額から控除されます。
中古住宅であれば築年数によって控除額は減額されます。
宅地の軽減要件
上記「建物」の軽減の要件を満たした上で、
土地取得から3年以内にその土地に住宅を新築すること。
もしくは新築してから1年以内にその土地を取得すること(土地を取得する前に建築した場合)。
これらの要件を満たせば
45,000円もしくは
(土地１㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
で求めた値のどちらか大きいほうを不動産取得税から控除することができる(税額控除)
実際に計算してみよう
前提：2019年8月に建売住宅（築2019年7月、敷地面積130㎡、延床105㎡、自己が居住）を購入。
ケース1：本則税率で計算
建物の不動産取得税＝1500万円×4%=60万円
土地の不動産取得税＝2000万円×4%＝80万円
ケース2：軽減税率で計算
建物の不動産取得税＝（1500万円-1200万円）×3％=9万円
土地の控除額= (2000万円÷130㎡×1/2) × (105㎡×2=210㎡ 最大200㎡) ×3%
＝461,538円＞45,000円土地の不動産取得税＝2000万円×1/2×3％-461,538円＝０円
軽減税率や軽減措置のおかげで不動産取得税がかなり軽くなることがわかります。
土地に関しては０円になることも普通にあるということです。
登録免許税とは所有権の移転登記等について課される税のことです。
登記とはざっくりいうと権利の見える化です。
所有権という物権は、目に見えるものではないので「誰のモノなのか」、「いつ移転したのか」を登記という形で記録する必要があります。
そうしないと所有権を主張できないのです。
登記は自身でも行うことができますが、基本的には司法書士や土地家屋調査士に代理でお願いすることになります。
登録免許税の税率は以下です。
建物の軽減税率は適用要件があり、登記簿上の床面積が50㎡以上となっています。
また、中古建物はマンションで25年、木造建物で20年以内が要件となっています。
これらの軽減税率は満期が来ても延長が繰り返されています。
これだけ大きな軽減措置が取られていると、次回も延長するかと思われますが。
長くなってしまいましたので、住宅ローン控除や住まい給付金は次回にします。
それでは( ｀ー´)ノ
