私の目指す宅建士
みなさん法律とはなんだと思いますか？
法律とは感情に流されず、物事を公正中立な立場で審判するためにある人間が作った制度です。感情論は通りません。
そして、私たち宅建士も売主・貸主、買主・借主が公正で中立な取引を行えるように、両者の間に入る不動産の法律家です。
しかし、わが国の不動産の制度、また慣習のせいか公正中立な取引を行う宅建士というのは数が少ないのが現状です。
宅建業者の仲介手数料
売買の場合
売買代金×3％＋6万円
が不動産屋が両者から頂ける仲介手数料の上限となっております。
例えばAさんがマンションを売る時、不動産会社A‘社に依頼をしますね。
そしてA‘社がそのマンションを買いたいという人Bを見つけたとします。
このマンションの売買契約を3000万円で締結したとすると、A‘社は売主Aさんと買主Bさんから仲介手数料を頂けることとなり、（3000万円×3％＋6万円)×2＝192万円もの手数料が最大で頂けます。
もし、売主側の仲介業者と買主側の仲介業者が違えば互いに96万円の手数料しか頂けません。
なので売主側の仲介業者は自分で買主を探そうと躍起になります。
これを両手仲介と言います。
これの何が悪いのか？
冒頭で言った中立・公正な取引ができるはずがないんです。
少しでも高く売りたい売主と少しでも安く買いたい買主
相反する両者の意見を一つの不動産会社が引き受けるということは、その取引がたとえ公正に行われていなくても待ったをかける人がいないということです。
そして不動産の世界に限らずと思いますが、持つ者の方が力が強いです。
つまり買主側がいくら値切っても、だったら売らないと突っぱねることができます。
両者の均衡を保つことができないということですね。
実際にはどうやって両手仲介を行なっているのかを具体的に説明していきます。
- 売主Aは仲介業者A‘社に売却の媒介依頼をします
- 媒介依頼を受けた仲介業者は、REINSと言われる宅建業者のみがアクセスできる不動産のデータベースシステムに不動産情報をアップロードします。
- そしてsuumoなどのポータルサイトに掲載します。
- それとは別に仲介業者B‘社はREINSに挙げられた情報を使って買主Cにマンションを売る仲介をします。
- 仲介業者B‘社はA’社に買主を見つけましたと商談を申し込みます。
- ここでA’社は両手仲介をしたいので「すでに商談中です。」などと言ってB’社の申込を突っぱねます。
- そして自分で見つけてきた買主Bにマンションを売りつけます。
これが両手仲介の実態であり、俗に囲い込みと呼ばれます。
誰が得すると思いますか？
仲介業者A‘社だけなんですよこれ。
売主Aは早く売れたかもしれない、また買主Cの方が買値を高く設定したかもしれない。
買主Cは買主Bよりも高い値段でも買ってもいいと思っていたかもしれないし、
買主Bはもっと条件のいい物件を提案されていたらそっちを購入していたかもしれないのに、
A’社のゴリ押しでその物件を購入している可能性も十分にありますね。
B‘社も宣伝活動をしているのに、ウソの情報で取引ができないとなったらたまったもんじゃありません。
この両手仲介というシステムが、不動産の流通を公正中立に行うに当たって非常に障壁となるものであるにもかかわらず、わが国の法律ではこの両手仲介を禁止してはいないのです。
不動産先進国のアメリカでは両手仲介は方でしっかりと禁止しており、公正中立な取引ができています。
日本でも宅建主任者が宅建士と名称変更があったように、不動産の公正な取引を強める動きがあります。
ぜひ両手仲介を規制する法律ができてほしいものです。
タイトルでもあるように私は公正中立な宅建士を目指しています。
まだまだ日本では買主側に立った宅建士 バイヤーズエージェントは多くありません。
お客様のことを考えて動いているエージェントに出会えるかが、今後の家選びの最大のポイントとなってくるでしょう。
ぜひ沢山の不動産会社出向いて見極めてください！！
なんなら私にご相談してみてください＾＾
少し長くなってしまいましたので賃貸の場合はまた別の機会に書きたいと思います。
