宅建の勉強ノート公開します♪
どうも～
もっさんです( ˊ̱˂˃ˋ̱ )
もう8月が終わりますね・・・
秋が来ます。
秋といえば・・・
食欲？
スポーツ？
宅建試験の季節だあああああああ！
ということで本日は独学で宅建試験に約5ヶ月で合格した私の勉強方法をご紹介します！
まずはこれを見てください！
私の実際の勉強ノートです。
1．科目を分けて時間を測る
単年度分通しで解くのはまだ早いです！
まだ2ヶ月弱ある今は権利関係なら権利関係、宅建業法なら宅建業法だけで区切って解くべしです。
科目ごとにどれだけ時間かかってるかを測っておきましょう。
宅建試験の試験時間は2時間です。
宅建は文字量が多くて慣れていないと試験時間間に合わないことも珍しくありません。
2．4択の正誤判定をする。
過去問を解くときは気にするところは点数じゃないんで。
4択の上に正しければ◯、誤ってれば✖️、正誤判定ができないものは空白、◯っぽいなぁとか✖︎っぽいなぁってものは◯とかつけた上に・ってつけてました。
それで問題を解き終わったら答え合わせの時にこの印がかなり重要です。
３．とにかく解説を書き写す
間違っている問題と空白、・が付いてる選択肢は全て解説を書き写します。←これ大事ですよ〜。
解説が分かりづらければ動画や参考書などを見て自分なりに解釈できるよう言葉を変えて書くのもいいでしょう。
なぜ問題の上に印をつけるかというと、最初のころは間違った問題だけをノートに書き写していたんですよね。
正解してる問題は4択のすべてが分かっていなくても2回目も間違えないんですよ。
答えを覚えちゃってるからです。
それに過去問に示されていた高難度問題（Dランク）は「覚えてもしゃーない」とか勝手に思ってノートに書き写すこともしていなかったんです。
だから初めて解く年度の過去問では全然いい結果にならなかったんですよね。
それじゃだめだと気付いてからはこの勉強方法に切り替えました。
過去問を解いていて、「2択に絞れた」とか「正誤判定が一択だけできてそれが正当だった」とかで点数になったって喜んだってしょうがないです。
過去問は4択のうち4択ともすべて正誤判定ができるようになるまでやりましょう。
特に過去問には問題の難易度をA～Dなどでランク付けしているものがほとんどかと思います。まだこの時期にDランク問題を捨て問にするのは時期尚早です。
残り2週間切るまでは問題の難易度に限らずすべて4択の正誤判定ができるように何度も何度もノートに書き写しましょう！
やればやるほど空白や・は少なくなっていくので書き写す量も減り、一日にたくさんの年度の過去問を解くことができていきます。
４．勉強ノートの存在意義について
皆さんはノート使ってますか？ルーズリーフだったり大学ノートだったりなんでもいいですが、書くって記憶にすごくいいんですよね。ただ、ノートの使い方を間違ってはいけません。
ノートを綺麗に書きたくなったりテキストの表などを書き写したくなったりってあると思います。
でもノートって見ないですし、仮に見たとしてもそれって頭に入ってないんです。
仮にテキストを10周も100周したところで一度も問題解いてなかったら解けないのと同じように、ただ読むだけって頭に入ってるようで入ってないんですよ。
だからノートは見返すだけ無駄です。ノートの意義は「書く」という事。それ一点のみです。
見た目なんてどうでもいいんです。解らなかった問題の解説を書き写すことにノートの存在意義はあるのです！
私のノートを見てください。
ただひたすらに過去問を解いて解説を書き写すことにしか使っていません。
過去問解くだけで大学ノート3冊使ってます。ただの勉強には一切ページ使ってません。
赤い下敷きで消して復習しようと思って赤文字で重要なところを書いたりしてますが最初の1回くらいしかしてません・・・
それぐらい見直さないし、見直さなくても受かるということです。
皆さんノートの使い方を今一度改めて見てください。
５．スキマ時間には過去問アプリを活用しよう！
過去問を解くには勉強机、ノートや問題集、ペンとたくさん必要なものがありますね。
しっかりと勉強の時間を作れるときであれば問題ありませんが、社会人の方はなかなか勉強のための時間を作るのが難しいのが現状です。私もそうでした。
そこでスキマ時間を活用するためにスマホアプリを上手に活用することが大切です。
スマホはいつでもどこでも肌身離さず大抵の方は持っていますよね。
私は通勤時間が片道で１時間（そのうち乗車時間が５０分）だったので、
往復で一日１時間５０分通勤時間を勉強に充てることができました。
また、昼休みやトイレ休憩中にもスマホを出して１問でも多く過去問を解いてました。
日中だけでも３時間近くは勉強時間に充てられていますね。
こういったスキマ時間を活用することが合格する人と合格できない人の差になります。
（まぁもちろん眠くなったときは通勤でも昼休みでも睡眠していましたが・・・笑）
ちなみに私が活用していた過去問アプリは「スタケン」というアプリです。
2018年度版は無料で使えましたが2019年度版は有料になってますね～。
これ出来がすごいいいのでこれぐらいの価格なら正直全然買いだと思います。
アプリ内でチャット機能があるのでTwitterみたいにわからない問題とかつぶやけますし、分析機能もすごくモチベーション維持に一役買ってくれる機能です！
塵も積もれば山となるのはスキマ時間も同じです。こうやって数値化されるとモチベが上がりますね。
６．単語帳アプリは暗記の時短！！上手に活用しよう！
過去問アプリと合わせてもう一つおススメしたいアプリがあるんです♪
それが「わたしの暗記カード+」です。
このスクショを見てください。
問題文と回答を自分で書くんですが覚えたことを自分だったらどう問題にするかな～とか考えながら問題を作ってもいいですし、よく間違う問題を手っ取り早く覚えるためにこれにピックアップしてもいいですね。
過去問はやたらと文字数が多くて回転数上げるのが難しい時がありますが、これなら文字数をかなり少なくして覚えたい要点だけをスパッと問題にすることができます。
またチェックや星など印を打つことができるので自分の中でルールを決めるのもアリだと思います。
私は3連続で正解した問題はチェック済にして以後は省くようにルール化しました。
問題の正誤判定だけでなく、穴埋め問題形式にすることもできるのでかなり勉強の幅を広げられます。
本当に単語帳アプリはオススメでしたね。
７．最後に
皆さん、残り2か月を切りましたね！
合格への近道は合格者と同じ勉強をすることだと思います。
大体どんな人も結局おんなじくらい勉強時間を費やしていますから。
簡単に受かる試験ではないです。
でも時間をかければ受かる試験です。
ぜひ合格目指して頑張りましょう！
以下にアプリリンクを用意しておきますのでよかったらぜひ使ってみてください！
iDeCoとつみたてNISAってやったほうがいいの？～Part2～
どうも～
こんにちはーもっさんです(・∀・)
最近お客様との接客が増えました！
いま事前審査をしているお客様は、審査が通れば購入してくれるかもしれません。
ただこのお客様に限ったことではないですが、ン千万円の買い物になるのでご夫婦がどちらも尻込みしちゃってます(-_-;)
どうやって不安な気持ちを払拭して、背中を押してあげられるかが営業力になってきますね！
さて、本日は前回の続き、資産形成には欠かせない制度「NISA」について書いていきます！！
早く読みたい方は目次で目的のページに飛んでください！
- １．ズバリ！お金を貯めたきゃとにかく積立NISAは必ずやるべし！！！
- ２．で、NISAってなに？
- ３．つみたてNISAはほったらかし運用の代表格？！
- ４．教育資金にはジュニアNISA？学資保険？
- ４．いつの時代もお金を運用していることを忘れずに！
- ５．利回り3%は現実的な数字！？
- ６．最後に・・・
１．ズバリ！お金を貯めたきゃとにかく積立NISAは必ずやるべし！！！
はい、まずは結論なんですが、
資産形成するにおいてiDeCoより優先したいのがつみたてNISAです！
理由はつみたてNISAにあってiDeCoにはないある特徴があるんです♪
それは・・・
引出時の制限がな～～～～～～～～～い！！！！
これ強いですよね～
iDeCoは60歳まで引き出せないことを考えると、資産形成のハードルが高めです。
ということで、
もし投資や資産形成に興味があり、iDeCoとNISAどっちやればいいのかしら？
なんて悩まれている方がいましたらまずはつみたてNISAをオススメします！！
２．で、NISAってなに？
NISAっていうのは証券口座のことです。NISA制度は2014年にスタートしました。
NISA口座内での取引は非課税となることが最大の特徴です。
NISAの特徴
- NISA口座内での分配金の配当や売買差益が非課税（通常は一律20.315%の税率）
- 非課税期間は最長5年間で、年間投資枠は120万円まで
- NISAの制度施行は2023年まで
- 1度使った枠は売却しても年度内は戻らない
- 1年経過後は新たな非課税投資枠を保有している金融商品に充てることができる（ロールオーバーという）
- 非課税期間終了後は「ロールオーバー」か「課税口座に移管する」か「売却をする」の3つから選ぶ
- NISAは１人１口座まで（ただし証券会社は変更可能）
- 課税口座で保有している金融商品をNISA口座に移管することはできない
- NISA口座内で発生した損失は損益通算できない
NISAの特性上、長期で運用をするというよりも短期での売買差益（キャピタルゲイン）を狙う運用方法が合っていると言えます。
ロールオーバーしても2023年までで終わってしまいますから。
NISAの運用方法は一般（特別）口座と同じく開設した口座に入金し、多数の銘柄から株式等を買い（売り）注文します。
自身で株価指標の予測をして注文するため上級者向けの投資方法だと思います。
初めて資産運用をする方やあまり投資に時間をかけられないという方はNISAは向いてません。次に書くつみたてNISAを選びましょう。
３．つみたてNISAはほったらかし運用の代表格？！
NISAには沢山の種類があるのをご存知ですか？
現在NISAには「NISA」、「ジュニアNISA」、「つみたてNISA」の3つの制度があります。つみたてNISAは2018年にスタートしたできたてほやほやの新制度です( *´艸｀)
つみたてNISAの特徴
- 運用益が非課税
- 非課税期間は最長20年
- 非課税投資枠は年間40万円（最大800万円の非課税枠！）
- いつでも引き出し可能
- 対象の金融商品は、公募投信、ETF←NISAより少ない
- 分配金による再投資も非課税枠の使用となる
- 運用状況により損失が発生しても課税口座との損益通算はできない
NISAとちがって年間の投資枠は抑えられていますが、長期で保有することが前提の仕様となっていますね。
また対象商品も投信やETF（←上場投信のこと）に限っているので、投資初心者の方にも安心して資産運用ができる制度となっています。
将来に大きな出費が見込まれる場合で金額が未定の場合におススメできますね。
例えば子供ができたため、19歳になるまでに大学資金を作りたいなど。
つみたてNISAは、毎月勝手に積み立てくれるし、専門家が勝手に運用してくれるし、非課税だし、お金が必要になったらいつでも売却できるしと、まさにほったらかし運用の代表格と言っても過言ではないでしょう！！！
４．教育資金にはジュニアNISA？学資保険？
上述しましたがNISAにはジュニアNISAなるものがございます。
ジュニアNISAは親が子どものための教育資金を形成する目的で新設されたNISA制度で、教育資金形成ならつみたてNISAよりもいいんじゃね？って思う方いらっしゃるかと思います。
これに関しては一長一短なんで正しいってものはないので、私個人の意見を述べたいと思います。必ずこのようにしたほうがいいということではないので、あくまで一意見として聞いていただければと思います。
ジュニアNISAの特徴
- 0~19歳まで利用可能（運用者は親権者）
- 非課税期間は最長5年間(買付は2023年まで)
- 非課税枠は年間80万円 (最大投資額400万円)
- 対象となる子が18歳になるまで払出ができない
- 非課税期間終了後(2023年後)、20歳になるまでは金融商品を非課税のまま保有し続けることができる（継続管理勘定という）
- NISA、つみたてNISAとの併用ができる
ジュニアNISAですが、払出が18歳までできないというのは確実に教育資金が形成できる反面、突発的な出費に対応できないため投資へのハードルを上げる一因となるでしょう。それに元本保証でもないので確実に教育資金を形成するという面でも中途半端感が否めません。
また2023年までしか買い付けができないので、短い期間にある程度のお金を投入しなければ、20歳まで非課税で運用できる継続管理勘定の恩恵を受けにくいという側面もあります。短い期間に大きなお金を動かすのではドルコスト平均法が使えず、投資初心者のハードルはさらに高くなります。
ジュニアNISAは教育資金形成のためにつみたてNISAを活用したいが、すでに「つみたてNISA」で別の目的のために資産形成をされている方におすすめします。
ジュニアNISAはその他のNISAとの併用ができるからです。
学資保険は元本が確定している商品なので投資が怖く、確実に資産を形成したい方におススメできます。おススメしないの学資保険の選び方は、返戻率だけ見て短期の払込の学資保険にこだわらないことです。
短期であれば返戻率は高くなりますがその分月々の支払いが家計を圧迫します。
また学資保険は生命保険なので所得控除として生命保険料控除が使えますが、年間払込保険料が8万円超で控除額は最高の4万円になります。8万円は他の生命保険とも合算なので税制優遇の恩恵も薄まります。
あまり学資保険に高い掛金を支払うのは得策ではないでしょう。
と、いうことで私個人的には教育資金にはやっぱりつみたてNISAをお勧めします！
４．いつの時代もお金を運用していることを忘れずに！
みなさんは複利効果をご存じでしょうか？
複利とは利息に利息を付けることを言います。
単利と複利の差を比較してみましょう。
元本100万円を30年間年利3%（単利）で運用した場合
1年後の利息=100万円×3%=3万円
30年後の利息=3万円×30年=90万円
合計額190万円（内利息90万円）元本100万円を30年間年利3%（複利）で運用した場合
1年後の利息=100万円×3%=3万円
2年後の利息=103万円×3%=3万900円
・
・
・
30年後の利息=2,356,566×3%=70,696円
合計額2,427,262円（内利息1,427,262円）
複利と単利で1.5倍も合計額に差が出てきます。
複利はかける時間が長くなればなるほど、そして元利金が大きくなればなるほど2次関数的に金額が膨れ上がっていきます。
複利は資産形成にはいいですが借金には諸刃の剣となりますね（汗
リボ払いやカードローンなどの借金は早く返済することを強くお勧めします。
ところで、3%の複利運用で元金の倍にするには24年かかります。
現在の定期預金の金利はメガバンクで0.01%ですが定期預金で元利を倍にするには何年預け入れればいいでしょうか？
チッチッチッチッチッチ
ﾎﾟｰｰｰｰﾝ
答えは6931年です！(;´Д｀)ｱｶﾝ想像できない・・・
バブル期はゆうちょの定期預金が8%でしたので約9年で元利が倍になりました。
つまり昔の人もお金は運用していたということなんです！！
運用方法が定期預金から投資へと変わりはしましたが、昔も今もお金の運用無しでは生活水準を維持することは難しいということなんです！！
この事実をしっかりと頭に入れておいてほしいです。
５．利回り3%は現実的な数字！？
先ほどの例にも挙げましたが、とりあえず利回りを3%で運用できるように投資商品を選定しましょう。
でも投資初心者が3%も利回りを出せるわけないって？
安心してください！投資はいくつかのルールがあります。
投資商品にはリスクとリターンがあり、どちらも追従する形となります。
ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターン
ローリスク・ハイリターンの金融商品はないです。
このローとハイをいい塩梅で振り分けることで利回りを上げ下げしていきます。
またリスク分散にもなります。この配分をポートフォリオといいます。
ハイのグループにいるのが株式です。ローのグループにいるのが債券です。
ミドルリスクが不動産と言われています。
この基本が分かればあとはどこにどのぐらいの配分で保有すれば3%の利回りを出せるか？ですね。
こちらをご覧ください。
引用：年金積立金管理運用独立行政法人HP
機関投資家と呼ばれる投資のプロ集団が、年金積立金といった巨額の金額を運用した実績がHPに載っています。
これを見ると年間の利回りが3%となっています。
3%が突拍子もない数字ではなく現実的な数値であることが分かりますね。
そして次にこちらを見てください。
引用：年金積立金管理運用独立行政法人HP
3%の利回りを実現するためのポートフォリオがこちらです。
少なくとも株式5割（内外1：1）、債券5割（内外7：3）という割合にすれば3%の運用ができることがこれで分かるかと思います。
投資と聞くだけで拒否反応が出てしまう方もいらっしゃるかと思いますが、まずはこの配分を参考に3%の運用を目指して少額の投資を始めてはいかがでしょうか？
６．最後に・・・
長くなってしまいましたが資産形成はいつの時代も大切です。
ただ、現在は主体性をもって取り組むことが必要な時代となりました。
そのために国はあらゆる税制優遇制度を駆使して国民の皆様に投資を身近に、そして積極的に行うように促しています。
分からないことがあればお金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談することが一番手っ取り早いです。
分からないことがあればいつでも↓のアドレスにご相談ください。
ms.idm1993@gmail.com
それではまた。
iDeCoと積立NISAってやったほうがいいの？～Part1
どうも～
こんばんは！もっさんです(・∀・）
最近忙しくて更新頻度が遅くてすいません(-_-;)
書ける日は頑張って書くんで長い目で見守ってください＾＾
さて、本日は資産形成を語るうえで外せないiDeCoについての記事です。
最近はCMでもよく見かけるiDeCoやNISAですが、皆さんは活用していますか？
iDeCoは年金制度の一種です。NISAとは証券口座の一種です。共通点はどちらも運用益が非課税となる点です。（NISAは別記事で紹介します。）
- まずは年金制度についておさらいしよう！
- 公的年金だけでは老後が不安！私的年金を活用して自分の将来は自分で切り開こう！
- 確定拠出年金ってなに？
- 確定拠出年金のメリット
- 企業型DCに加入している方へ
- まとめ
まずは年金制度についておさらいしよう！
我が国の年金制度は大きく分けて公的年金と私的年金があります。
公的年金は国民年金と厚生年金があり、会社員は国民年金と厚生年金に、それ以外は国民年金に加入することが義務付けられています。
国民年金は20歳から加入義務を負い、60歳から年金を受給することができます。受給金額は保険料を40年間納付すると満額の65,008円/月が支給されます（H.31年度）。
厚生年金は会社に入社した時が加入日となりますので、中卒や高卒で20歳未満であっても厚生年金の対象となります。厚生年金の年金受給額は支払った保険料と加入期間によって変わります。ちなみに厚生労働省が発表したH.31年度の厚生年金の平均受給額は221,504円/月*1だそうです。参考→厚労省発表:年金額改定のお知らせ
いかがでしょうか？
自分自身がリタイア（退職）してから公的年金だけで暮らしていけそうだと思いますか？厚生年金は細々と生きていけるかもしれませんが、国民年金だけでは到底厳しいかと思います。
そこで私的年金の出番となるわけです！
公的年金だけでは老後が不安！私的年金を活用して自分の将来は自分で切り開こう！
私的年金には多くの制度が用意されています。企業年金制度（厚生年金基金・確定給付年金・確定拠出年金）や自営業者等の国民年金第1号被保険者のための国民年金基金制度、個人年金保険といった保険商品もあります。
もちろんiDeCoも私的年金で、確定拠出年金です。
これら私的年金制度というのは公的年金と違って原則、任意で加入するものとなっています。（企業が退職金制度の一環で取り入れている場合は強制のこともあります）
企業年金制度は企業側が福利厚生の一環として取り入れており、掛け金も企業負担となっていますが、その他の年金制度は自身で保険料を支払います。←あたりまえ
私的年金のメリットは基本的にどの制度も税制優遇措置があり、国民年金基金は掛け金全額が、個人年金保険の場合は最大で4万円までが所得控除できます。
その中でもずば抜けて優遇されているのがiDeCoと呼ばれてる確定拠出年金です。
確定拠出年金ってなに？
確定拠出年金（DC）を簡単に説明すると、毎月一定額の掛け金を積み立て（確定した拠出金）、それを原資に金融商品で運用し、積立金と運用益からなる総額を退職金もしくは年金として受け取ることができる制度です。
確定拠出年金には積立金拠出者によって個人型（iDeCo）か企業型（企業型DC）がありますが本質は同じです。
重要なのは企業型も個人型も運用指図者があなた自身であるというところです。
似たような名前で確定給付年金（DB）という企業年金があります。
こちらも掛金を積み立てて、それを原資に運用し、退職金として支払われるという流れは同じですが、運用指図者は企業となっております。DBというのは、会社が将来従業員に（退職金or年金として）支払う金額が確定しているため、もし運用結果が悪く損失が出てしまっても企業側がそれを補填します。
積立金（元本）も年金受給額も確定しているのが確定給付年金であるのに対し、積立金（元本）は確定していても年金受給額が確定していないのが確定拠出年金です。
確定拠出年金のメリット
確定拠出年金のメリットは以下の通りです。
- 毎月拠出する掛金全額を所得控除できる
- 運用益は非課税
- 受取時は退職所得控除や公的年金所得控除といった特別な所得控除の対象となる
こんな金融商品は他にありません。
どれぐらいすごいか計算してみるとわかりやすいですね。
例：サラリーマン（扶養なし）、30歳、年収520万円（課税所得292万円）、拠出額23,000円/月の場合
課税所得額が330万円以下の場合所得税率は10%となります。また、住民税は所得にかかわらず一律10%です。
ケース1：iDeCo以外の私的年金で拠出した場合
所得税：292万円×10%＝29.2万円-97500円＝194,500円
住民税：292万円×10%=292,000円
合計：486,500円ケース2：iDeCoに加入し所得控除を受けた場合
所得税：（292万円-276,000円）×10%-97500円＝166,900円
住民税：（292万円-276,000円）×10%＝264,400円
合計：431,300円
486,500円-431,300円＝55,200円が還付される！
これを60歳までの30年間続けると1,656,000円も変わってくる。
所得税は累進課税制度を採用しているので、対象税率が上がるほど所得控除による恩恵は大きくなります。
次に運用益ですが、金融商品等の資産運用による運用益には一律20.315%の所得税が課せられるのが原則ですが、それが非課税という太っ腹です。
最後に受取時ですが、受け取り方は3パターンあります。
退職一時金として全額受け取るか、年金として最大で20年間の分割受け取り、またはそのどちらも、です。
どの受けとり方を選んでも所得税の対象にはなりますが、大きな控除を受けられるので実質非課税になることもあります。
ちなみにiDeCoには加入要件があります。
加入者資格によって掛け金の上限も決まっているので自信の掛け金の上限額を知りたい方はここで確認してください。
企業型DCに加入している方へ
企業型DCに加入している方で企業がマッチング拠出を導入している方は、
あなた自身で掛け金を上乗せすることが可能となります。
ちなみに上乗せの額は
企業が拠出する金額以内かつ、企業の拠出額とマッチング拠出の合計額が拠出限度額を超えない金額
です。
例えば企業がDCのみを導入した場合、拠出限度額は月額55,000円になります。
企業はあなたへの掛け金を5,000円とした場合、あなたは5000円しか拠出できません。
限度額いっぱいまで40,000円残っていますが企業の掛け金以上には拠出できません。
iDeCoを併用してもよいとする企業年金規約があればiDeCoに加入できるのでそちらで拠出すればいいかと思います。
ちなみに企業型DCのいいところは口座維持管理手数料が会社負担というところと会社が拠出金を出してくれるところでしょう。
あと、マッチング拠出をすると給与天引きされますので収入が減ります。ということは社会保険料の支払額も減るのでいいところになりますね。←弊害もありますが・・・
iDeCoは口座維持手数料は取られますが、自分で開設する口座を選べる\ところがいいところですね。あとは拠出額も会社に縛られないところですね。
うまく使い分けていきましょう。
まとめ
iDeCoもとい確定拠出年金がどれだけお得なのかご理解いただけましたか？
年金保険や投信とかにお金をかける前に、まずはiDeCoやNISAにそのお金を使ってください。どんな金融商品よりも受けられるメリットは大きいです。
人生100年時代に突入した長寿国日本は、リタイアするまでにいかに資産を形成できるかが大切です。
日本ではお金の勉強をしてこなかった背景もあり、資産運用は怖いというイメージの方もたくさんいます。
ですが日本がこれだけ資産運用に対して優遇措置をとっているのはなぜですか？
皆さんの自助努力なくしては老後を生き抜くことが難しくなったからだというメッセージでもあります。
資産運用のカギは時間です。とにかく長い時間かけてお金を動かしましょう。
そのためにも早く動くことが大事だということを理解していただけたらうれしいです。
続いてNISAについて説明していきたいところですが、長くなってしまったので次回にします。
こんなに得する？！住宅ローンの神髄とは？
どうも～こんにちは！
もっさんです(・∀・)
今回は前回に引き続き住宅購入のメリットをお伝えしていこうと思います。
住宅ローンの概要
住宅ローンとはローン契約者が居住をする条件で借りられるローンのことです。
特徴はその他のローンよりも金利が安く、高額の融資を受けられるということです。
住宅ローンは団体信用生命保険に加入することが条件です。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高と住宅の取得対価のどちらか低い額×1%を所得税から10年間控除するという制度です。
基本的には頭金でいくらか入れることがほとんどなので取得対価よりも住宅ローン残高の方が低くなります。
所得税から控除しきれない分は住民税から差し引くことができます。
住民税から差し引くことができる金額は課税総所得金額×7%(上限は136,500円)です。
消費税増税前に購入を検討している方
令和元年10月から令和2年12月31日までの期間に住宅ローンを利用して取得、居住をした場合、控除期間が10年から13年に延びます。
消費税率10%が適用された状態で購入しないと延びませんからね。
実際に計算してみよう！
前提：住宅ローン残高3,000万円、ローン金利1%、35年ローン、年収400万円(課税所得170.4万円、所得税8.52万円、住民税17.79万円)
ケース1：消費税率8%が適用の場合
1年目の住宅ローン控除額：292,804円
税金の還付額＝85,200円＋（1,704,000×7%））＝204,480円
10年目の住宅ローン控除額が224,706円なので10年満額で控除
204,480円×10年＝2,044,800円が還付される。ケース2：消費税率10%が適用の場合
12年目までの還付額は2,453,760円
13年目のローン残高は20,061,131円なので還付額は200,611円
13年間で2,654,371円が還付される。
3年間延びるだけで約61万円も還付金が多くなるので単純に増税ってだけで購入を急ぐのは考え物ですね。
住まい給付金ってなに？
みなさんは住まい給付金って聞いたことありますか？
これも住宅購入促進のためにできた制度なんですが、簡単にいうと要件を満たせば最大50万円（消費税率8%適用の場合は最大30万円）の現金が給付されます。
消費税増税にあたって消費者の負担を緩和する救済措置ですが、こちらの図が分かりやすい救済イメージです。
引用：国土交通省
このイメージで分かる通り、住宅ローン減税はローン残高が多ければ多いほど、収入が多ければ多いほどその減税効果の恩恵を受けられるようになっています。
これだと低所得者の方は、ローンの借入額も少なければ収入も少ないので、消費税率が上がっても住宅ローン減税の恩恵をあまり受けられないということになります。
住まい給付金はそういった方たちのための制度と言えるでしょう。 図でいうとベージュの部分が住まい給付金で補填される部分です。
住まい給付金の給付要件とは？
住まい給付金の要件は人的要件と住宅要件があります。どちらも満たさないと給付されません。
人的要件
- 住宅の所有者であること・・・登記事項証明書で確認
- 住宅の居住者であること・・・住民票で確認
- 収入が一定額以下*1であること・・・住民税の課税証明書で確認
- （民間金融機関の住宅ローンを利用しない場合のみ）50歳以上の者であること*2
住宅要件
-
8%もしくは10%の消費税が適用されていること
- 床面積が50㎡以上であること*3
- 第三者機関の検査を受けた住宅であること、あるいは住宅瑕疵担保責任保険に加入すること
- （民間金融機関の住宅ローンを利用しないときは）フラット35Sの基準を満たす住宅であること
住まい給付金は消費税が10%に上がったことで収入要件が緩和されます。
今後は年収がおよそ775万円以下の方でも給付対象になるため日本人の大半がこの制度の対象になりますね。
団体信用生命保険ってなに？！
団体信用生命保険、通称「団信保険」をご存じですか？
住宅ローンを組む際にほぼ必須加入となる生命保険です。
団信保険のココがすごい
- 死亡・高度障害状態になった際にそれ以降の住宅ローン残高を０にする
- 最長８０歳まで加入が可能
- 加入している生命保険の見直しが期待できる
- 基本的には保険料は0円
現在は団信保険も進化していてかなり多くの商品が出ています。
死亡・高度障害だけでなく、がん診断特約や三大疾病特約など補償範囲が広がっていて選択肢が広がりました。
住宅ローンは最長でも80歳までに返済できるように組まれます。
ということは逆算すると45歳までにローンが組めれば、最長で80歳まで団信保険に加入することができるということです。もちろん審査は厳しくなりますが審査が通れば保険料は0円です。そんな保険商品どこ探したってありません。
団信保険の保険料は、金融機関が保険会社に支払うので基本的には保険料が0円です。←実態は保険料が金利に上乗せされているので実質は契約者が支払っています。
補償内容を拡充する特約を付けると金利が上乗せされる商品がほとんどです。
一般の生命保険の加入意義
家計の支出の中で最も重くのしかかるのが住宅費用ですよね。
これがチャラになるって考えるとシングルマザーでも全然生活できると思うんですよね。
たとえ毎月の手取りが15万円くらいだとして、食費と学費で月10万円支払っても5万円を貯蓄に回せます。それくらい生活費って割合がでかいのでたくさん生命保険かけてる方は見直したほうがいいと思います。
私的には奥様が仮に正社員で働いているのであれば、団信に加入すれば別に生命保険はいらないのでは？と思っています。
団信保険に加入しつつ一般の生命保険に加入しないといけない方は、ものすごい子だくさんか配偶者（遺族）が諸般の事情で働けない方っていうのは収入が無い分を生命保険で補填しないといけないかもしれません。まぁそういった方でも遺産の不動産を賃貸に出して所得を得るというのもアリだと思いますけどね。（自身は安い賃貸を借りるか実家に戻るとかまぁやり方はいろいろあります）
なにが言いたいかというと、「20歳になったら保険に入りなさい」と言われたことあるかと思いますが保険はただ加入すればいいってものではありません。必要最低限の分だけ保険はかければいいのです。
住宅ローンを組めるということに感謝し、どんどん活用しましょう
私の会社は新築分譲戸建てに特化している仲介会社ですが、来店されるお客様は低～中所得者が結構多いです。
来店されるお客様の中には、ご希望の物件が見つかってもローンの審査がどうしても通らない方がいます。何行当たっても通らないとお客様の精神も疲弊するし、物件だって待ってはくれません。
逆に住宅ローンは問題なく組めるのに人生最大の買い物という体験したことのない恐怖で最後の一歩が踏み出せない方というのも多くいます。
いいですか？
住宅ローンが組める方は、組めない方と比べてその後の人生（老後）が比べ物にならないほどアドバンテージがあるということを理解しましょう。
抵当権の大きな強み
みなさんご理解いただいてるかと思いますが、住宅ローンは抵当権を利用して購入する不動産を担保に銀行からお金を借り入れます。
不動産を担保にできるからこれだけ長期間、低金利で巨額の融資を受けられるんですね。
そして何気なくお金借りて家を購入されてるんですが、よくよく考えてください。
銀行に返済をしながらみなさん住宅に住めてますよね？←ココが大事！！！！
こんな商品他にありますか？
資産を形成しつつその資産を現に使用することができる商品。
例えば宝飾品はそれ自体が資産で、身に着けることが目的ですが、購入するには現金が必要になります。住宅ローンのような優遇金利もありません。
資産を形成する上で欠かせないのが積立貯金ですね。終身保険や財形貯蓄といった類も同じです。
目標となる金額もしくは期間コツコツと積み立てるので資産形成にはぴったりです。しかし、お金を引き出すその時までその資産は使えませんよね？
住宅ローンは住みながら、ローンを返済していくことで確実に資産を形成できるんですよ。住宅ローンという金融商品は抵当権があって初めて成り立つすんごい金融商品なんですよね。
これが抵当権ではなく質権であればぜんぜんすごくないですからね。
だから住宅ローン組める方！何をビビってるんですか？
すぐにでも資産形成のために動き出しましょう！
っていうことが言いたかった。
アドバンテージなのもうなずけますよね。
家を所有できない方は家賃を支払いながら老後資金も貯めなければいけないんです。
でも家を所有している方は住宅ローンを支払うだけで、老後資金を形成しているようなものです。
もし同じ収入で、同じだけ老後資金を形成するとしたら、お二人のQOLはかなり違ってくることでしょう。
だから住宅ローンが組めるというのは恵まれている方なんです。大いに使わなくてどうするんですか？！
一度、お金のことについてじっくりと考えてみてください。
それでは今回はここまでとします。
住宅のことでご相談があれば以下まで↓お気軽にご連絡ください。
ms.idm1993＠gmail.com
家を買うと得する理由
どうも～
こんにちはもっさんです( ｀ー´)ノ
消費税10%まで2か月を切りましたね。
会社でも結構消費税を気にして相談に見える客様が増えてきました。
マスコミが執拗に「消費増税！消費増税！」言ってるからですかね～。
そもそもこの「消費増税」って言葉気に入らないんですけど(´Д｀)
何語？うまく簡潔にまとめたったってマスコミのしたり顔が目に浮かびますが、
全然うまくまとめられてないですよね。
記事の見出しといった文字制限があるなら百歩譲って分かりますが、言葉のプロであるアナウンサーの方たちが口頭で「消費増税がー」って言ってるのは本当にどうかしてると思います。
まぁ私の愚痴はどうでもよくて・・・
現在日本では消費税率の引き上げが２０１９年１０月に予定されていますね。
政府は国民の皆さん(特に貧困層の方々)が生活するうえで、
負担にならないようにいろいろな税制優遇措置(消費時に限らず)を用意しています。
(飲食等に関することは今回は割愛させていただきます。)
今回は住まいに関する優遇措置についてご説明していきます！！
住宅にかかる税金
税金は支払うタイミングによって大きく２つに分けられます。
取得時と保有時です。
一般的にイニシャルコスト・ランニングコストとも言われてますね。
取得時
※住宅ローン控除や住まいの給付金といった税制優遇措置がある
保有時
このように不動産にはたくさんの税金がかけられています。
住まいに係る税金がどれだけあるか分かったところで税金の軽減措置について見ていきましょう！
消費税の課税対象
消費税の増税によって住宅一次取得者はどうしたらいいか困っていることでしょう。
ますはその消費税について少しお勉強です。
私たち国民にとって最も身近な存在である消費税は取引に対して課税されます。
しかし、何でもかんでも取引なら課税できるかといえばそうではありません。
不動産購入における消費税の課税対象は建物のみです。
土地は非課税対象(消費という性格になじまないため)なのです。
相手が事業者のときに消費税がかかります。
例えば中古不動産を購入する際に、その売主さんが一般人(事業者ではない)であればその売買取引には消費税はかかりません。これを不課税取引といいます。
非課税と不課税は似て非なるものですので、宅建受験者やFP受験者はよく勉強しておきましょう。
ですので中古不動産の売買取引では消費税がかからないことがほとんどですが、
建売住宅の売買取引は売主さんが建築会社(事業者)ですので、課税取引ということで建物には消費税がかかります。
消費税率の引き上げはいつから？
2019年10月に2%の引き上げが予定されています。
消費税には軽減税率が設定され、飲食物には8%のまま据え置きとなるものがあるようですが、残念ながら住宅には設定されていません。
印紙税、不動産取得税、登録免許税ってなに？
印紙税というのは不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書(ローン契約のこと)といった
課税(対象にある)文書を作成するときに課される税金のことで、収入印紙を貼ることで納税します。
引用：国税庁HP
この表のとおりです。
不動産売買は大体が５０００万円以下ですから５０％軽減税率が適用されて１～３万円程度の印紙税となりますね。
ちなみにこちらの軽減措置は２０２０年３月３１日までとなっております。
そもそもが２年間延長されてこの期限でして、この軽減措置がまた延長されるかはまだわかりません。
※ちなみに建設工事請負契約というのは注文住宅やリフォームするときに建設会社と結ぶ契約のことです。
不動産取得税というのは不動産を新たに取得すると課される税金で、その不動産の所在する都道府県へ納税する地方税です。
不動産取得税の計算は課税標準額×税率で計算されます。
課税標準額とは不動産の価値(評価額)のことです。
不動産には４つの評価額(こちらを参照)があり、不動産取得税にはそのうちの固定資産税評価額を使います。
不動産取得税は土地と建物にそれぞれ税金がかけられ、
一般税率はどちらも４％となっています。
軽減税率では
- 宅地・・・評価額×1/２×３％－控除額
- 住宅・・・(評価額－1200万円)×３％ (住宅以外の家屋は４%)
となっています。
さらに以下の要件を満たすことで評価額から一定額の控除を受けられます。
住宅の軽減要件
- 延床面積が50㎡～240㎡以内であること
- 居住用であること
- 1982年1月1日以降に建てられたものであること、または新耐震基準適合証明書があること
これらの要件を満たせば新築住宅では1200万円(長期優良住宅だと1300万円)が評価額から控除されます。
中古住宅であれば築年数によって控除額は減額されます。
宅地の軽減要件
上記「建物」の軽減の要件を満たした上で、
土地取得から3年以内にその土地に住宅を新築すること。
もしくは新築してから1年以内にその土地を取得すること(土地を取得する前に建築した場合)。
これらの要件を満たせば
45,000円もしくは
(土地１㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
で求めた値のどちらか大きいほうを不動産取得税から控除することができる(税額控除)
実際に計算してみよう
前提：2019年8月に建売住宅（築2019年7月、敷地面積130㎡、延床105㎡、自己が居住）を購入。
ケース1：本則税率で計算
建物の不動産取得税＝1500万円×4%=60万円
土地の不動産取得税＝2000万円×4%＝80万円
ケース2：軽減税率で計算
建物の不動産取得税＝（1500万円-1200万円）×3％=9万円
土地の控除額= (2000万円÷130㎡×1/2) × (105㎡×2=210㎡ 最大200㎡) ×3%
＝461,538円＞45,000円土地の不動産取得税＝2000万円×1/2×3％-461,538円＝０円
軽減税率や軽減措置のおかげで不動産取得税がかなり軽くなることがわかります。
土地に関しては０円になることも普通にあるということです。
登録免許税とは所有権の移転登記等について課される税のことです。
登記とはざっくりいうと権利の見える化です。
所有権という物権は、目に見えるものではないので「誰のモノなのか」、「いつ移転したのか」を登記という形で記録する必要があります。
そうしないと所有権を主張できないのです。
登記は自身でも行うことができますが、基本的には司法書士や土地家屋調査士に代理でお願いすることになります。
登録免許税の税率は以下です。
建物の軽減税率は適用要件があり、登記簿上の床面積が50㎡以上となっています。
また、中古建物はマンションで25年、木造建物で20年以内が要件となっています。
これらの軽減税率は満期が来ても延長が繰り返されています。
これだけ大きな軽減措置が取られていると、次回も延長するかと思われますが。
長くなってしまいましたので、住宅ローン控除や住まい給付金は次回にします。
それでは( ｀ー´)ノ
不動産売買仲介会社の一日
どうも〜もっさんです(°▽°)
私が就職をして早1か月がたちました。
ここらへんでどんな仕事をしているのかを、タイムスケジュールに沿ってご説明していこうかなと思います。
もっさんのいる会社ってどんな会社？
まずはここをやんわり説明しましょうかね。
もっさんの会社は新築戸建てを専門とした不動産売買仲介会社です。
県内に名前が似ている売主会社がいて、その会社の物件も取り扱っているためよく売主会社と間違われますが、弊社は仲介会社です。自社物件はございません。
新築戸建て専門ですが、お客様の中には戸建てよりもマンションの方が合っていそうな方にはマンションを仲介することもありますし、注文住宅を建てたい方には土地を仲介することもあります。そこらへんは仲介会社なので柔軟に対応できます。
それでは一日の流れを見ていきましょう！！
もっさんのとある一日(オレンジ色が勤務時間に当たります)
7：40 起床
朝食と身支度
8：30 出発
車で通勤。車は会社貸与
9：00 出社
挨拶をして席に着く
PC起動
9：05 掃除
当番表に従って掃除をする
9：20 資料確認
朝礼の資料を確認する
9：30 朝礼
毎週月曜日に朝礼を実施
先週1週間の営業報告と今週の活動予定、物調で気づいたポイントなどを発表
10：00 営業活動開始
アポがある場合は資料をまとめる
アポが無ければ追客をしたり、物調行ってHPに載せる写真を撮ったりする
物調は物件の外観や内観の写真を撮るだけでなく、
アピールできる場所をメモして朝礼で共有することが大事
12：00 昼休憩(90分)
17：30 写真の取り込み
日が暮れ次第帰社し、撮影した写真を名前付けしてサーバーにアップする
18：00 追客
案内予定や来店アポが無ければ、店舗保存の顧客名簿から片っ端に追客
電話に出るが来店アポが取れない場合は、希望に合う物件を選定し、
お客様の家にポスティングする資料を作成
明日の準備をして退社準備をする
19：00 退社＆ポスティング
早く物件資料をお送りしたい方には直接ご自宅まで向かって
郵便受けにポスティングする
20：00 帰宅
とまぁこんな感じです。
どうでしょうか？皆さんのイメージと合っていますか？
前回書いた記事で賃貸仲介営業Ver.がありましたがあれとは全然違いますね。
他の不動産会社はどうなのか知りませんが、ウチは営業が物調をした後、
写真データをサーバーに上げればあとは事務の方がHPやポータルサイトに登録する作業(システム登録)をしてくれます。
これは前々回の賃貸不動産会社でも前回の収益不動産会社でも営業がやる作業だったので、そういうもんだと思ってました。
営業と事務の業務を切り離すことで営業活動に専念させてくれるのはありがたいですね。
不動産業界はブラックなイメージがあると思っている方。
あなたにとって仕事とはなんなのか？
仕事への価値観によってブラックにもなるしホワイトにもなると私は思います。
ただ会社に来て時間になるまで指示された業務をこなし、残業なしで帰れる仕事がいいという方もいれば、自分のやりたいことが決まっていてそれがやれる環境にある仕事の方がいいという方もいますからね。
もし、前者の価値観で不動産をやりたいという方はやめたほうがいいかと思います。
残業なし♪休みもたっぷりある♪休日に急にお客様の対応を求められることもない♪
こういった不動産会社は探せばあるのかもしれませんが多くはないです。
仕事への価値観がそういう方であればそれを売りにしている会社が営業系以外にたくさんあるのでそちらで探したほうがよっぽど効率的でしょう。
私は自分のやりたいことを求めて、前者のような仕事を辞めた口なので今の会社が残業したり、休みが少なかったりしてもブラックだとは思わないですね。
ただ、前々職の賃貸会社、前職の収益不動産会社てめーらはダメだ！許すまじ(; ･`д･´)
今回はここまでにしましょう。
仕事の話はまたおいおいしていきたいと思います。
ローンの案件とか結構たくさん面白い方いますのでぜひ紹介出来たらなと思います。
それではまた～～
お待ちしております。では、本日はこれでm(_ _)m
令和最初の宅建士になりましょうPart2!
こんばんは〜
もっさんです
もしやもっさんて女の子だったの？
と思った方。惜しいです。
これはPart2のピースです。惜しくねえよΣ＼(ﾟДﾟ )
そうです！今回は前回の続きです。
みなさんのお待ちかねの民法について持論を語っちゃいますよ〜。
宅建のこと記事に書いたらすごいPV数稼げたんですよね〜
やっぱ宅建てすごいですね〜
まぁ私も受験中は本当にいろんな宅建ブログ見てましたからね〜。
よく見てたブログ紹介したいんですけど、なんかそっちに行かれるの嫌なんであえて載せませんww
民法の参考書はこれ！
宅建初学者の方にはまずこの参考書を買っていただきます！←強制笑
この参考書では民法の考え方について非常に分かりやすく解説されています。
まずは初学者の方にはこれを読んで法律脳になってもらいます。
民法は非常に膨大な量の条文が載っています。
そんなのをただ読んでも頭に入りません。
まずは分かりやすく解説された参考書を読んで民法とはなんたるかの枠組みを勉強していただきます。
本当に分かりやすくてサクサク読めてしまうので、7月〜8月までに3周くらい完走しましょう。
捨てる問題と捨ててはいけない問題を見極めよう。
Part1でも伝えましたが、宅建業法や法令制限・その他税などはほとんど捨ててはいけないんですが、
民法は明確に捨てていい問題があります。
そもそも捨てていい問題と落としてはいけない問題って何でしょうか？
これは各問題の正答率で決まります。
捨ててもいい問題というのは正答率が3割以下の問題です。
落としてはいけない問題というのは正答率が9割以上の問題です。
こちらを見てください。
LECが発表した平成30年度の宅建試験の正解率データ表です。
これを見ると合格者と不合格者の正解率の差が見てとれます。
捨ててもいい問題というのは合格者も不合格者もほとんど差がないのが分かるかと思います。
逆に落としてはいけない問題というのは不合格者でも正解率が高いのが分かるかと思います。
つまり、差が開かない問題は力を入れなくていいってことです。
正解率が4〜8割の問題が合格者と不合格者の分かれ目となります！！！
合格者の宅建業法の正解率をみてください。
正解率の平均が84％です。
4択なのでどんな難問も正解率は最低25％になるのは分かりますね。
84％ということは4択のうち3肢ないしは4肢は正誤判断ができるということです。
対して不合格者の正解率の平均は64％です。
2択ないしは3択しか絞れていないということになります。
Part1で宅建業法らは9割取れ！って言ってますよね。
4択のうち3〜4肢絞れれば9割取れるんですが、2〜3肢しか絞れないと9割取ることはできないんですね。
ここが合格者と不合格者の差です！
すいません・・・・今気づいたんですけど、民法の話ししてましたね笑
でも、民法についても考え方は同じなんで。
不合格者でも解けるような問題はそれほど勉強しなくても解ける問題だし、
合格者でも正解率が低い問題は時間かけて解いたとしても差がつきにくいです。
勉強するだけ効率が悪い問題は置いといて、とにかく解ければ差がつく問題を勉強しようってことです。
ちなみに民法は1〜10問までです。
11〜12問は借地借家法といって一般法（民法）に対する特別法であります。
特別法というだけあって限定的で、範囲が狭いのでここは落としゃちゃいけません。
でも正解率を見ると合格者で75％、不合格者で51％となっています。
つまり合格者は3/4の正誤判断ができて、不合格者は2/4の正誤判断しかできていないということですね。
差がつきやすい部分ということなので合格したいなら絶対ここは落とさないでください。
さもなければ不合格者になってしまいますから。
民法の基本 権利の種類
権利には大きく分けて2つの概念が存在します。物権と債権です。
民法をやる上でまず最初に学ぶところですからね。しっかりと理解しましょう。債権を理解すれば不動産で直接関わってくる連帯債務や連帯保証がすんなり頭に入ります。
債権とはある者に対してのみある行為を権利を請求できる権利ですね。
債権に対して物権という概念があります。
物権とは物にある権利で全ての人に対して権利を主張できる絶対的な権利です。
よって債権は相対的な権利と言えますね。
物権の具体例は所有権ですね。
家を買ったらその家はあなたの物になりますがそれを誰に主張できますか？全ての国民に「私の家だ！」と主張できますよね？他の人が勝手にあなたの家を「俺の家だ！」と言えませんよね？これは所有権があなた自身に係るものではなく、家そのものに所有権が存在しているからなのです。
では次に債権です。
債権の具体例は賃貸借ですね。
あなたが銀行からお金を借りたとしましょう。
この時あなたと銀行間で金銭消費貸借契約を締結しました。
その銀行がお金を返せと主張できるのは誰ですか？あなた本人ですよね？別の人にお金を返すように主張はできる世の中なら銀行強すぎます。
あなたと銀行のみで完結する権利関係が債権です。
債権は誰が誰に何を主張するのか？をしっかり渡船で結びつけていけば、問題は解けます。
それでは問題を解いてみましょう。
図を描いて人間関係を見える化しよう！
実務で金銭消費貸借契約（ローン契約）の時によく出てくる連帯債務と連帯保証の問題です。
ＡとＢが1,000万円の連帯債務をＣに対して負っている（負担部分は1/2ずつ）場合と、Ｄが主債務者として、Ｅに1,000万円の債務を負い、ＦはＤから委託を受けてその債務の連帯保証人となっている場合の次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1,000万円の返済期限が到来した場合、ＣはＡ又はＢにそれぞれ500万円までしか請求できないが、ＥはＤにもＦにも1,000万円を請求することができる。
- ＣがＢに対して債務の全額を免除しても、ＡはＣに対してなお500万円の債務を負担しているが、ＥがＦに対して連帯保証債務の全額を免除すれば、Ｄも債務の全額を免れる。
- Ａが1,000万円を弁済した場合には、Ａは500万円についてのみＢに対して求償することができ、Ｆが1,000万円を弁済した場合にも、Ｆは500万円についてのみＤに対して求償することができる。
- Ａが債務を承認して時効が中断してもＢの連帯債務の時効の進行には影響しないが、Ｄが債務を承認して時効が中断した場合にはＦの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。
出典 宅建過去問 平成16年度 問6
問題の前提条件をまずは図にします。
AとBはCに連帯債務を負い、EはDにお金を貸し、FはDの連帯保証人であることが分かりました。
この矢印が相対関係にあるところが、それぞれの権利を主張できる関係ということが図によって分かりやすくなりましたね。
それでは一つひとつ解いていきましょう。
1．CはAまたはBにそれぞれ500万円までしか請求できない。←ここが誤り
EはDにもFにも1000万円を請求できる。←正しい
Cの債権は何でしょう？
貸した1000万円を返してくれと請求する権利ですね。
誰に？AとBです。
あくまで債権は1000万円返せなんですよ。だから500万円までしか請求できないは誤りということです。
ただ、お互いに返済割合を決めてお金を借りているわけで、片方が借りた額以上を返してしまうとどちらかが損をしてどちらかが得をしてしまうことになりますよね。だから民法は返済割合を超えて負担した場合（これを弁済という）は、自身の返済割合を超えた額を本来の債務者に請求できる権利を設けました。←これを求償権と言います。
※弁済は他人の債務を立て替えるという意味であり、立て替えたからにはその分を請求する権利が与えられるのは至極当たり前である。
もしAが600万円返した場合に、Bに100万円多く支払ったから返せよって請求できるってことです。
そんな場面ある？って思いますよね。
例えば「本日中に全額返済しないと金利5％上乗せして返済してね」って契約だった場合どうでしょう。
返済能力のある方が全額その日に返済して多く払った分は後からそいつに請求した方がどちらも損しなくて済みますよね？なんなら多く払った奴は利息つけて返済請求することもできます。
Cはしっかりと回収できるし、今返済能力がない人はある人に助けてもらえる状況を作ることで金貸しの壁を低くして経済活動が潤滑になるようにしたんだと思います。
真偽は分かりませんが私はそういう意味だと思ってます。
こういう風になぜ法律はこんなルールにしたのか？を考えるのも面白いと思います。
次に連帯保証人ですね。
普通の保証人にあって連帯保証人に無い権利が3つ存在します。
催告の抗弁権と検索の抗弁権、そして分別の利益です。
催告の抗弁権は「先にアイツだろー」って言う権利
検索の抗弁権は「アイツ預金額こんだけあるよ。先にそれ回収しろよ」って言う権利
分別の利益は「保証人は私だけじゃないわ！他に3人もいるんだから1/4しか支払わないわ！」って言う権利です。
これらの権利があるので保証人は結構権利で守られてるんです。
連帯保証人はこれらの権利が一切ありません。
債権者に「俺の債権を保証しろ」と言われたら何にも抵抗することができないし、保証人契約は書面を持ってでしか有効にならないので、連帯保証人になった（書面にサインした）時点でもう言い逃れできないと言うことです。
連帯保証人になる場合にはしっかり債務者の人となりを把握した上でなりましょう。
雲隠れされた時点で債権者の目は、速攻で連帯保証人のあなたに向きます。お気をつけを。
2． ＣがＢに対して債務の全額を免除しても、ＡはＣに対してなお500万円の債務を負担しているが←正しい、ＥがＦに対して連帯保証債務の全額を免除すれば、Ｄも債務の全額を免れる。←誤り
連帯債務者の各々の負担部分については独立した債務です。
だから各債務の免除が他の連帯債務者の債務に影響を与えることはありません。
具体れウィ出した方がわかりやすいでしょう。
CはAとBから1000万円回収したい。けどBには借りがあるからBには請求しにくいな。そういう時があるでしょう。
そんな時に債権は一度契約したら解除できないとなったら誰もお金を貸したがらなくなり、経済はうまく回らないことでしょう。だから何かのきっかけで債務を免除したくなったら、債権者は債務者の債務を免除できるようにした。それだけです。
1000万円を500万円ずつ債務を負ったAとBですが、Bの債務のみを免除したとしてもAにはまだ債務が残ってるなんて至極当たり前のことですよね。だから問題文の通りです。
連帯保証についてはもっと簡単です。
債権者は連帯保証人に代わりに支払えと請求できる権利があり、連帯保証人は主債務者の代わりにお金を支払う債務を負っています。
その債務を免除するといっているんです。
代わる必要がなくなる＝支払わなくていい にならないですよね？
免除されれば晴れて連帯保証人という立場はなくなりますが、主債務者のDの1000万円支払うという債務は免除されません。よって誤りです。
3． Ａが1,000万円を弁済した場合には、Ａは500万円についてのみＢに対して求償することができ、←正しい
Ｆが1,000万円を弁済した場合にも、Ｆは500万円についてのみＤに対して求償することができる。←誤り
正しいその通りです。1．の解説での求償権のことです。
誤り連帯保証人にも求償権は認められています。だって本来、保証人の債務じゃないですからね、1000万返済するっていうのは。弁済（他人の債務を立て替え）ですからもちろん求償権は認められます。
しかし、返済割合もない（連帯）保証人がなぜ弁済の半分しか求償できないんですか？
ありえないでしょう。問題は誤りで支払った全額について求償請求ができます。
例えば住宅ローンの連帯保証人になったとしましょう。銀行が連帯保証人に住宅ローンの返済を求めて連帯保証人が全額返済したとしてもその不動産は連帯保証人のものにはならず支払ってない主債務者のものになります。
債務者の代わりに支払うことを書面で約束してますからね。わざわざ連帯保証人になるくらいですからね。
基本的には身内がなることが前提の保証契約です。求償権なんか設けずに、あとは返すか返さないかは当事者同士でやってください。ってことですよ。法は家庭に入らずってね。
4．Ａが債務を承認して時効が中断してもＢの連帯債務の時効の進行には影響しない←正しい が、
Ｄが債務を承認して時効が中断した場合にはＦの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。←正しい
連帯債務はそれぞれの債務が独立しています（契約は単体です）。
時効要件に関してもそれぞれ独立しています。
Aが債務の存在を認めたらもちろん時効の進行は止まります。←詳しくは民法の時効について調べてください。
でもAの時効に係る債務はAの債務のみです。Bの債務は全く無関係なのです。
次に連帯保証ですが、連帯保証人に係る債務というのは主債務者の債務に付随しています。これを法律用語で付従性があるといいます。
主債務者の債務の時効の進行に合わせて連帯保証人の債務も時効が進行し、時効が中断したら保証債務も時効の中断が成立するということです。
これは覚えておきましょう。
ということで4番が正しいということがわかりましたね。
問題を解く上で大事なことはこの4つ全てこのように「どこが誤りでどこが正しいのか」まで分かることが大事です。一つでも曖昧な答えがあると選択肢を絞れませんからね。
他にも相続なんかも人間関係を図で書かないと絶対解けないですよね。
図は大事です。登場人物が多くなったら必ず書くようにしましょう。
最後に。。。。
長くなってしまいましたが、皆さん民法頑張って解けるようになりましょう。
この時期になって勉強を始めた方はもう正直民法を完璧にするのは難しいでしょう。
残りの3ヶ月、宅建業法とその他法令制限、借地借家法、税・その他を完璧にマスターしてください。
前から勉強してる方は一旦宅建業法は置いといて民法の理解に時間をかけましょう。
結構勉強してる方でも民法を捨てている方は多いです。
差をつけるなら民法しかないです。このブログを読んでくださった方が一回で宅建試験を合格できることを祈っております(๑˃̵ᴗ˂̵)
それでは本日はここまで。
失礼します。
